Cityvarasto suunnittelee listautumista

Osakkeet
1

Cityvarasto suunnittelee listautumista pörssiin.

Tässä on haastattelu, joka tehtiin yhtiön perustajan ja toimitusjohtajan Ville Stenroosin kanssa.

Tässä itse tiedote:

Cityvarasto lyhyesti

Cityvarasto on vuonna 1999 perustettu suomalainen pienvarasto-, pakettiautonvuokraus- ja muuttopalvelualan yhtiö. Cityvarasto-konserniin kuuluvat emoyhtiö Cityvarasto Oyj:n lisäksi merkittävimpinä tytäryhtiöinä pakettiautonvuokraukseen erikoistunut PakuOvelle.com Oy (“PakuOvelle.com”) sekä muuttopalveluyhtiö Suomen Opiskelijamuutot Oy (“Opiskelijamuutot”). Cityvaraston liiketoiminta on jaettu kahteen liiketoiminta-alueeseen: kiinteistöliiketoiminta, joka kattaa pienvarastoliiketoiminnan oheispalveluineen ja muiden tilojen vuokraamisen sekä liitännäispalvelut, jotka kattavat pakettiautonvuokraus- ja muuttopalveluliiketoiminnan.

Cityvarastolla oli 30.6.2025 yhteensä 72 pienvarastotoimipistettä, joissa oli yli 13 000 vuokrattavaa pienvarastoa ympäri Suomea. Yhtiön pienvarastotoimipisteiden verkosto kattaa yhteensä 29 kaupunkia, mukaan lukien Suomen 20 suurinta kaupunkialuetta. Pienvarastojen lisäksi Yhtiö vuokraa asiakkailleen erilaisia monikäyttöisiä toimitiloja. Kiinteistöliiketoiminnassa Yhtiö hyödyntää muutos- ja kehitystoimintamallia, joka koostuu pääosin elinkaaren loppuvaiheessa olevien kiinteistöjen hankkimisesta sekä niiden muuttamisesta ja kehittämisestä moderneiksi pienvarastotoimipisteiksi.

PakuOvelle.com on Cityvarasto Oyj:n kokonaan omistama pakettiautoihin erikoistunut autovuokraamo. PakuOvelle.com omisti 30.6.2025 yhteensä yli 500 pakettiautoa, ja sillä oli noin 260 nouto- ja palautuspistettä. Nouto- ja palautuspisteitä on noin 45:llä paikkakunnalla eri puolilla Suomea, mukaan lukien Suomen suurimmissa kaupungeissa. Opiskelijamuutot on Cityvarasto Oyj:n kokonaan omistama muuttopalveluyhtiö, joka toimii tällä hetkellä Etelä-Suomen alueella. Opiskelijamuutot toteutti noin 2 100 muuttoa vuonna 2024.

Cityvaraston vahvuudet

Cityvarasto uskoo, että muun muassa seuraavat tekijät ovat sen keskeisiä vahvuuksia:

  • Cityvarasto on alansa johtava toimija Suomessa toimipisteiden lukumäärällä mitattuna
  • Cityvarasto toimii markkinalla, jolla on vahvat kasvuajurit
  • Cityvarastolla on todistetusti toimiva liiketoimintamalli
  • Cityvarastolla on hyvät kasvumahdollisuudet
  • Kestävään kehitykseen keskittyvä muutos- ja kehitystoimintamalli

Cityvaraston strategia

Cityvaraston kasvustrategia keskittyy kiinteistöjen hallintaan ja vuokraamiseen, nykyisten kiinteistöjen muuttamiseen nykyaikaisiksi pienvarastotoimipisteiksi, uusien toimipisteiden hankkimiseen ja niiden muuttamiseen nykyaikaisiksi pienvarastotoimipisteiksi sekä pienempien pienvarastotoimijoiden hankkimiseen yritysostoin. Strategiallaan Yhtiö pyrkii ylläpitämään kannattavaa kasvua ja jatkamaan suhteellisen kannattavuuden parantamista mittakaavaetujen, kiinteistöjen käyttöasteen nostamisen ja toiminnan jatkuvan kehittämisen avulla. Strategiansa mukaisesti Cityvarasto hankkii liiketoimintaansa sopivia kiinteistöjä, muuttaa ne pienvarastokäyttöön sopiviksi ja pyrkii kasvattamaan näin kiinteistöjen tuottamaa kassavirtaa sekä kiinteistöomaisuutensa arvoa. Orgaanisen kasvun lisäksi Yhtiö pyrkii kasvamaan hankkimalla muun muassa pienempiä paikallisia kilpailijoitaan yritysostojen kautta.

Cityvaraston kasvustrategia perustuu seuraaviin osa-alueisiin:

  1. Kassavirran kasvattaminen pienvarastotoimipisteiden käyttöastetta sekä vuokria optimoimalla
  2. Tilojen muuttaminen pienvarastokäyttöön sopivaksi olemassa olevissa kiinteistöissä
  3. Investoinnit uusiin toimipisteisiin
  4. Yritysostot
  5. Liitännäispalvelujen kasvattaminen

Cityvaraston taloudelliset tavoitteet ja osingonjakopolitiikka

Taloudelliset tavoitteet ovat tulevaisuutta koskevia lausumia, eivätkä ne ole takeita tulevasta taloudellisesta menestyksestä. Tässä tiedotteessa esitetyt taloudelliset tavoitteet ovat ainoastaan tavoitteita eivätkä ennusteita tai arvioita Cityvaraston tulevasta taloudellisesta menestyksestä, eikä niitä tule pitää sellaisina.

Cityvaraston hallitus on asettanut seuraavat taloudelliset ja toiminnalliset tavoitteet vuoden 2024 lopussa alkaneelle ja vuoden 2029 lopussa päättyvälle viiden vuoden tarkastelujaksolle:

  • Kasvu: Konsernin liikevaihdon keskimääräinen kasvu on yli 12 prosenttia vuodessa tarkastelujaksolla.
  • Kannattavuus: Konsernin käyttökate (EBITDA) -marginaali ylittää 50 prosenttia tarkastelujakson aikana.
  • Investoinnit: Konsernin investoinnit ovat keskimäärin noin 10 miljoonaa euroa vuodessa tarkastelujaksolla. Pienvarastotoimipisteiden lukumäärä on noin 100 tarkastelujakson lopussa.
  • Velkaantuneisuus: Konsernin luototusaste pysyy alle 35 prosentin tarkastelujaksolla. (Luototusaste lasketaan jakamalla korollisen velan määrä ilman IFRS 16 -mukaisia vuokrasopimusvelkoja kiinteistösijoitusten käyvällä arvolla).

Yhtiön hallitus on hyväksynyt osinkopolitiikan, jonka mukaisesti Cityvarasto pyrkii tuottamaan osakkeenomistajilleen parhaan mahdollisen pitkän aikavälin kokonaistuoton. Yhtiön arvion mukaan tämä saavutetaan parhaiten sijoittamalla tuotot uudelleen liiketoimintaan, jotta voidaan luoda lisäkasvua investoimalla nykyisten kiinteistöjen laajentamiseen, uusien kiinteistöjen hankintaan ja yritysostoihin. Pitkällä aikavälillä Cityvarasto pyrkii maksamaan kasvavia vuotuisia osinkoja, kun taas lyhyellä aikavälillä osingot ovat riippuvaisia Yhtiön investointitoiminnasta.

Tulosohjeistus tilikaudelle 2025

Tulosohjeistus sisältää tulevaisuutta koskevia lausumia, jotka koskevat Yhtiön näkemystä mahdollisesta kehityksestä sen eri markkinoilla. Ne eivät ole takeita Yhtiön liikevaihdon tai tuloksen kehityksestä tai tulevasta taloudellisesta menestyksestä. Yhtiön liiketoiminnan tulos voi poiketa merkittävästi markkinakehityksestä, eikä Yhtiön antamaa tulosohjeistusta tai muita tulevaisuuteen suuntautuvia lausumia tule pitää lupauksena tulevasta kehityksestä tai tuloksesta, joka voi poiketa olennaisesti alla esitetystä.

Cityvarasto arvioi konsernin liikevaihdon ja oikaistun käyttökatteen kasvavan tilikaudella 2025 edelliseen tilikauteen verrattuna ja yhtiön johdon arvio kehityksestä on linjassa suhteessa yhtiön pitkän aikavälin taloudellisiin tavoitteisiin.

Tilikauden ensimmäisen puolivuotiskauden toteuman, tämänhetkisen markkinatilanteen, liiketoimintanäkymien ja yhtiön arvion perusteella koko tilikauden 2025 liikevaihdon arvioidaan kasvavan 15–20 prosenttia ja oikaistun käyttökatteen (adjusted EBITDA) kasvavan 15–20 prosenttia verrattuna tilikauteen 2024.

Ohjeistus perustuu oletukseen, että toimintaympäristössä ei tapahdu merkittäviä muutoksia loppuvuoden aikana.

Cityvaraston tilikauden 2025 ensimmäisen vuosipuoliskon raportoitu liikevaihto oli 12 611 (10 681) tuhatta euroa, kasvua 18,1 prosenttia verrattuna edellisen tilikauden vastaavaan ajanjaksoon, ja raportoitu oikaistu käyttökate 5 537 (4 676) tuhatta euroa, kasvua 18,4 prosenttia verrattuna edellisen tilikauden vastaavaan ajanjaksoon.

53 tykkäystä
2

Poiminta toimitusjohtajan haastattelusta.

”Jos me ei investoitaisi, niin meille tulisi sellainen ongelma, että jouduttaisiin maksamaan paljon osinkoja.”

Jo tämän perusteella, että osingot nähdään ongelmana voi harkita sijoittamista :smiley:

73 tykkäystä
3

Onko vielä saatavilla tietoja pääoman tuotoista? (viestin on oltava vähintään 50 merkkiä pitkä)

1 tykkäys
4

Listautuminen painottuu osakemyynteihin mutta toisaalta ankkurisijoittajat ja neuvonantaja (SEB) vaikuttavat hyviltä. Omistajana jatkaa yhtiön perustaja ja valuaatio ei vaikuta liian venytetyltä. Ankkurisijoittajien sitoujukset pitävät jos valuaatio alle 120 miljoonaa, mikä tekee EV/Sales multippelista varsin härkämäisen mutta toisaalta EBITDA-kerroin kuitenkin alkaa ykkösellä.

USA:ssakin tuli viime viikolla muutama onnistunut IPO. Olisiko tässä uuden nousun ainekset?

4 tykkäystä
5

Kauppalehden jutun mukaan tavoiteltu markkina-arvo listautuessa olisi 135milj€ ja tämä on tehnyt nettotulosta 3,7milj€ viime vuonna. Eikö tämä nyt kuulosta äkkiseltään melkoisen kalliilta? P/B lienee jossain 1 tietämillä.

Lisäksi käyvät arvot ovat nousseet viime vuonna yli 50%.

23 tykkäystä
7

Alan yhtiöitä on muutamia listattuna myös pörsseissä kansainvälisesti, usein REIT-muodossa. Ainakin:

  • Public Storage :us: (NYSE:PSA), markkina-arvo nyt $50 miljardia
  • Extra Space Storage :us: (NYSE:EXR), markkina-arvo nyt $31 miljardia
  • CubeSmart :us: (NYSE:CUBE), markkina-arvo nyt $9 miljardia
  • National Storage REIT :australia: (ASX:NSR), markkina-arvo nyt A$3.4 miljardia
  • Big Yellow Group :uk: (LON:BYG), markkina-arvo nyt £1.8 miljardia
  • Safestore Holdings :uk: (LON:SAFE), markkina-arvo nyt £1.4 miljardia
8 tykkäystä
8

Olen asiakkaana varastossa ja muutaman kerran käyttänyt pakettiauton vuokrausta. Nämä molemmat toimii asiakkaan kannalta erittäin helposti ja huomaa että asiakaskokemusta on hierottu huolella. Kummassakaan toiminnossa en ole kohdannut yhtään työntekijää ja toiminnot vaikuttaa pitkälle automatisoiduilta.

Kasvun ja kannattavuuden osalta vaikuttaa varteenotettavalta osallistua IPO:on jos hinta sopiva.

17 tykkäystä
9

Kun ottaa huomioon yhtiön kasvutavoitteet ja sen, että pienvarastoihin on koko ajan kovempaa kysyntää kasvukeskuksissa, voisi kuvitella hinnan olevan ihan ok. Eri asia sitten toteutuuko kasvu.

Käypien arvojen nousussa ei ole mitään ihmeellistä. Ostettaessa kohde arvioidaan matalan vuokran teollisuus/ varastohallina, jossa vuokrataso karkeasti jotain 5-12 €/M2 väliltä ja kohde arvotetaan käyttötarkoituksen mukaan. Sitten Cityvarasto muuttaa käyttötarkoituksen pienvarastohotelliksi ja vuokrat nousevat johonkin 17-25 €/M2 ja kohteen kassavirtapotentiaali kasvaa merkittävästi. → käypä arvo kasvaa. (Arvion todenmukaisuutta voi aina kyseenalaistaa, mutta jos arvion on tehnyt riippumaton AKA-arvioitsija, mitä pankki yleensä edellyttää lainoituksen saamiseksi, on homma kohtuu selkeä).

10 tykkäystä
10

EDIT/ addit:

Liiketoimintamallina tämä on kiinteistömarkkinassa erinomainen sinänsä, koska konvertoimalla huonoja, houkuttelemattomia/ tyhjilleen muuten vaan jääneitä halleja (jotka aika usein saa melko halvalla suht. sen hetken käypään arvoon), pienvarastokäyttöön voi rakentaa omaan taseeseen isonkin kiinteistömassan, jonka avulla on jatkuvasti mahdollisuus vivuttaa uusia kiinteistöjä sekä kassavirrallisesti, että käypien arvojen nousun kautta kun vakuusarvoa vapautuu jatkuvasti aika merkittävästi kohteiden käypien arvojen nousun kautta.

Down the line - kiinteistömassan ja liiketoiminnan kasvaessa ongelmaksi voi tulla portfolion (ja sen ylläpidon sekä korjausten) hallinta, mutta ideologisesti ajateltuna, yhtiön kasvaessa sen taseen arvo paisuu paisumistaan ja mitä suurempi tase, sitä hajautetummaksi tulee myös riski rahoittajan näkökulmasta (olettaen että velkatasoa hoidetaan fiksusti). Samoin kannattavuuden luulisi tällaisessa bisneksessä skaalautuvan aika hyvin.

Yhtiön maturoituessa ja kasvun hidastuessa (eli kun kiinteistöjä ei tarvitse enää ostaa samalla tahdilla) yhtiö voi halutessaan aloittaa kiinteistöjen hallitun divestoinnin, mikä mahdollistaa liiketoiminnan kassavirtojen lisäksi aika hyvät ylimääräiset pääomanpalautukset myöhemmässä vaiheessa. Eri asia onko tämä sitten liiketoiminnallisesti järkevää tai tarpeellista.

15 tykkäystä
11

Pitkästä aikaa mielenkiintoinen listautuminen, mikä tuo tullessaan uudenlaista toimialaa pölhölän pörssin valikoimiin. Ainakin alustavasti kiinnostava listautuminen, mutta loppujen lopuksi kyse on vain merkintähinnasta. Jos hinta vaikuttaa ylimitoitetulta, kuten hinta monesti on listautumisen yhteydessä, niin saattaa osallistuminen jäädä myös välistä. Ainahan osaketta on mahdollista ostaa myös pörssistä, jos niikseen tulee. Mutta mielenkiinnolla tulen seuraamaan tätä listautumista :slight_smile:

15 tykkäystä
12

En usko, että varastojen divestoinnilla saisi yhtään ylimääräisiä tuottoja. Koko tase käypine arvoineen tarkoittaa vain käypää arvoa tälle yhtiölle ja ulkopuolisille se ei sitä ole, jollei näille ole oikeasti likvidiä markkinaa ja toimijoita, jotka varastonvuokrausbisnestä voivat pyörittää yhtä tehokkaasti ja skaalalla kuten Cityvarasto. Peltihallin ostaminen jälkeen sen varusteluun menevää x00.000e ei tuo muille kiinteistön koosta ja sijainnista kiinnostuneelle välttämättä lainkaan arvoa vaan enemminkin kuluja ennallistamisesta.

Jos varastoja myytäisiin sale&lease backkinä käypään arvoon ja vapautettaisiin taseesta varoja, ne varat kuluisivat ajanmyötä pitkiin vuokrasopimuksiin tai söisivät liiketoiminnan kassavirtaa, joita investorit tällaisilta erikoistiloilta edellyttäisivät.

9 tykkäystä
13

Joo hiukan leikin typerilläkin ajatuksilla aiemmassa kommentissa. Lähtökohtaisesti kiinteistöt varmastikin niin olennainen osa liiketoimintaa, ettei niitä S&LB -kuvioilla oksenneta ulos taseesta, ehkä.

Mutta ei se ehkä noin helppo kysymys kuitenkaan koskaan ole. Pitkän aikavälin kustannushyöty vs. oman pääoman tuotto -kysymyksestähän tuossa pitkälti on kyse, oli liiketoimintamalli mikä vain. Tässä vaiheessa kasvun edellytys on vivutettava tase ja vahva kassavirta, mutta pitkällä aikavälillä liiketoiminnan ja sen eri osa-alueiden kehittyessä oman pääoman tuotto tulee relevantiksi mittariksi ja JOS yhtiö voisi operoida pelkkää pienvarastoliiketoimintaa myymällä assetit alta pois ja vuokraamalla vain ulkoseinät ja katon itselleen, voisi siinä olla ihan oma rakonsa. Kasvattaa toki tiettyjä riskejä ja kulutasoa varmasti, mutta poistaapa se vuokralaisena toimiminen investointitarpeen (vaikka siitä välillisesti kassavirtamielessä maksetaankin).

Mutta kuten sanottu, ei varmastikaan ole yhtiön intresseissä ydinliiketoiminnan kivijalkaa myydä pois. Kyllähän toiminta varmasti paljon kannattavampaa omistetuilla kiinteistöillä on.

4 tykkäystä
14

Vanhat teollisuuskiinteistöt tuottaviksi pienvarastoiksi!

Vierailin eilen #Cityvarasto’n IPO-tilaisuudessa tutustumassa yhtiöön sijoituskohteena.

Cityvarasto on todellinen kasvuyhtiö. Yhtiön liikevaihdon keskimääräinen vuosikasvu (CAGR) on ollut 20 prosenttia vuosina 2015–2024. Kasvu on ollut pääosin orgaanista, mutta se on sisältänyt myös yrityskauppoja, kuten Pakuovelle.comin. Yhtiö on korottanut osinkoaan kymmenen vuotta putkeen.

Cityvaraston kiinteistöportfolion käypä arvo oli 194 miljoonaa euroa vuonna 2024. Kiinteistöistä 65 prosenttia sijaitsee Helsingin seudulla ja 35 prosenttia muualla Suomessa. Keskimääräinen vuokratuotto on jopa 15 prosenttia. Kiinteistöjen käyttöaste on 79 prosenttia ja vuokraussopimusten keskimääräinen kesto on 27 kuukautta. Noin 60 prosenttia suomalaisista asuu 15 minuutin etäisyydellä Cityvaraston pienvarastoista, mikä on yhtiön mukaan tärkeä kilpailuvaltti.

Suomen markkinoiden varastopenetraatio on vielä alhainen verrattuna tärkeimpiin verrokkimaihin. Yhtiön liiketoimintamalli on konvertoida vanhoja teollisuuskiinteistöjä tuottaviksi pienvarastoiksi pääasiassa kuluttajille. Antirahat aiotaan käyttää pääasiassa tämän liiketoiminnan kasvattamiseen. Yhtiön tarkoituksena on ostaa lisää kiinteistöjä, laajentaa nykyisten varastojen pinta-aloja sekä mahdollisesti tehdä yrityskauppoja. Cityvarasto ei tällä hetkellä rakenna uusia pienvarastoja, mutta aikoo tutkia tämän mahdollisuutta strategiakaudella. Toimipisteiden määrää aiotaan kasvattaa nykyisestä 72:sta 100 toimipisteeseen strategiakaudella. Yhtiö ei haikaile kansainvälisille markkinoille laajentumisesta.

Yhtiön tavoitteena on yli 12 prosentin keskimääräinen liikevaihdon kasvu, joka pyritään saavuttamaan sekä orgaanisesti että yrityskaupoin. Käyttökatemarginaali on tällä hetkellä noin 45 prosenttia, mutta se pyritään nostamaan 50 prosenttiin strategiakaudella. Toisin kuin kiinteistösijoitusyhtiöt yleensä, yhtiö pyrkii pitämään velkaantumisasteen alhaisena. Yhtiö profiloituu kasvuyhtiöksi, ja ainakin alkuvaiheessa liiketoiminnan tuotot tullaan sijoittamaan yhtiöön eikä jakamaan omistajille.

Tapasin yhtiön toimitusjohtajan ja perustajan Ville Stenroosin Milttonilla. Hän vaikutti olevan erittäin innostunut yhtiön pitkän aikavälin näkymistä. Stenroos korosti, että yhtiön kilpailuetuja ovat hyvä osaaminen teollisuuskiinteistöjen hankinnoissa, vahva brändi ja panostukset digitaalisuuteen. Hänen mukaansa yhtiön liiketoiminta on enemmän kuluttajabisnestä kuin kiinteistösijoittamista.

IMG_9590
IMG_95901920×2560 661 KB

40 tykkäystä
15

@henrielo on kirjoittanut hyvän analyysin Cityvarastosta. :slight_smile:

Kostiander totesi useaan otteeseen, että Cityvaraston liiketoiminta on luonteeltaan paitsi kiinteistöliiketoimintaa myös kuluttajaliiketoimintaa. Stenroos puolestaan muistutti yhtiön esittelytilaisuudessa brändin vahvuudesta ja hyvästä asiakastyytyväisyydestä.

Pienvarastoala vaikuttaa suhdannemielessä stabiilimmalta kuin tavanomainen kiinteistösijoittaminen.

Alaotsikot:

  1. Megatrendit tukevat kasvua
  2. Pakettiauton vuokraus ja Opiskelijamuutot täydentävät kiinteistöliiketoimintaa
  3. Stenroos taustoittaa kasvuajureita
  4. Tase pidetään tikissä
  5. Mikä on Cityvaraston arvo?
22 tykkäystä
16

Hyvin kirjoitettu juttu. Uskaltaisipa yhtiö nopealla aikataululla Roastiin tai Grilliin.

Esilämmitän (pelkän riisikeittimen teholla) lähinnä IFRS:n ja käyvän arvon ja osin JLL:n. Varastokiinteistöjen käypä arvo on arvioitu EUR 197 miljoonaan H1-2025. Annan armoa ja otan tuon H1-2025 oikaistun käyttökatteen, kun uskon oikeasti siihen, että poikkeuksellisia kuluja varmasti on. Oikaistu käyttökate 11meur vuodessa, josta tytäryhtiöiden osuus mainittu EUR 1,9 miljoonaa ja varastobisnekselle jää EUR 9,1 miljoonaa. Kaikkien neliöiden tuottovaade on siis 9,1 / 197 eli 4,6%. Jutussa neliöt 121 000 m2, jotka jakautuvat pienvarastoihin 61 000m2 (50,4%) ja toimitiloihin 56 000m2 (46,2%). Johonkin katoaa neliöitä, mutta ei keskitytä siihen. Toimitilojen tuottovaade voisi olla vaikka 5,1% (KTI:n kevät 2024). Varastoille jäisi silloin karkeasti 4% tuottovaade. Sounds like a fair value to me :melting_face:

Annan hölmön verrokin. Sijoitusyhtiölläni on yksi 11m2 varasto, jota vuokraan Helsingissä. Kohde ollut vuokrattuna about 5-6 vuotta ja käyttöaste ollut aina 100%. Tuottovaade hankintahinnalle oli n. 70% (sis. kaikki kustannukset) ja kaupaksi sen saisi ehkä 50-33% tuottovaateella.

Tavoiteltu loan-to-value alle 35% on täysin tekninen mittari eikä sitä saa verrata muiden yhtiön velkaantuneisuuslukuihin. En ole julma ja vaikka tuplaa tai triplaa tuottovaadetta ja moisen vaikutusta velkaantuneisuuslukuihin.

Onneksi tuolla käyvällä arvolla ei ole mitään tekemistä osakkeen markkinahinnan kanssa. Varastobisnes voi kasvaa, kun mummot kuolee ja perikunnilla ei ole tilaa hordata niitä homeisia sohvia ja kaukaisten sukulaisten maalaamia arvottomia tauluja. Lisäpalveluiden kasvu on paljon mielenkiintoisempaa ja tässä voi olla vuokrausbisneksen verkostovaikutuksia tulevaisuudessa. Mietin kuitenkin, että mikä tässä on oikea pitkän aikavälin kassakonversio, kun ylläpito Capexit huomioidaan.

12 tykkäystä