En sano, ettenkö itsekin voisi tuollaisia tilaisuuksia harkita ostopaikkoina. Mutta silti aika pelottavaa, jos ale vielä kohdennetaan kokonaan sinne myyntihintaan ja näin ollen lähes koko kauppahinta on yhtiölainaa. Se synnyttää ihan aidon riskin, mitä tulee yhtiölainojen maksajakunnan maksukykyyn, kun kämppiin alkaa päästä kiinni tyyliin kulutusluotolla tai opintolainalla. Semminkin, jos taustalla on vielä joku vähemmän houkutteleva tonttiviritelmä.
Kun aina paasataan yhtiölainojen riskeistä, niin itse en ole niinkään huolissani jo myydystä asuntokannasta. Se, että kämpän hankinta on vaatinut sen 30 % omaa pääomaa tai reaalivakuuksia lainalle, toimii ihan kohtuullisena riskien vähentäjänä. Mutta siinä vaiheessa kun omistusasuntoon kiinni pääseminen ei vaadi enää juuri muuta kuin nimen kirjoittamista kauppakirjaan, alkaa kuvio näyttäytymään pelottavalta.
Toki tällainen aika, missä asunnot eivät vaikuta houkuttelevilta, lienee juuri oikea aika koettaa ostaa lisää sijoitusasuntoja. Täytyy seurata markkinan kehittymistä.
Juuri näin. Riippuu toki omista preferensseistä, mutta markkina menee alaspäin oli kyse uudiskohteista tai vanhoista. Ja vaikka mennään alaspäin niin markkina on kovin heterogeeninen eli vaikutukset Helsingin kantakaupungissa ovat erilaiset kuin Vantaalla.
Ihanteellisessa tapauksessa laskee sijoituscasen niin, että se sisältää korkosuojauksen ja se perusteella määrittyy se mitä asunnosta voi maksaa. Käytännössä harva asunto täyttää kaikki kriteerit, jolloin ehkä kassavirrasta joudutaan antamaan periksi. Asiaa voi myöhemmin korjata uudelleen neuvottelemalla lainan, joilloin kassavirta saadaan paremmaksi (neutraali/positiivinen)
Käsiin jäänyttä asuntokantaa myydessä tietenkin näin. Edellä puhuttiin myös aloitusta odottavista projekteista, joissa rahoituskuviot vielä varmastikin elävät.
Vielä niistä yhtiölainoista sen verran, että tällaisiakin kohteita tulee vastaan, joissa yhtiölainan osuus on tonttiviritelmien jäljiltä liki 85 % https://www.etuovi.com/kohde/697120
Hoito- ja rahoitusvastike tuossa kohteessa on tällä hetkellä n. 600 euroa / kk. Vuokraa kämpästä saisi ehkä n. 450 euroa, kun viisi neliötä isompi luukku lähtee samasta talosta 490 eurolla. Eli hallintaanottotilanteissakaan taloyhtiö ei pääse ihan helpolla saataviensa kanssa.
Jos hinnat dyykkaa sen 15 pinnaa, voi tuollainen kohde vaihtaa myyntihinnan osalta eurolla omistajaa. Sitten vaan kädet ristiin, että uudella osakkaalla on sen euron lisäksi se n. 600 euroa / kk. Ja seuraavan korontarkistuspäivän kohdalla vielä hitusen enemmänkin.
Uutisessa ei sinällään ole mitään yllättävää, mutta jotain se kertoo nykyajasta ja siitä, mitä kohti yhä kasvava osa vähäarvoisten asuinalueiden taloyhtiöistä on kulkemassa.
“Nikanderit ovat olleet taloyhtiön hallituksessa. Tuija Nikander kertoo, että yhtiö suunnitteli jo vuosi sitten siirtymistä kaukolämpöön, mutta pankki ei aiempien maksuvaikeuksien vuoksi myöntänyt enää lainaa.”
“Suurin osa vastikerästeistä kertyi liiketiloista, mutta viime vuosina myös jotkut huoneistojen omistajat ovat jättäneet vastikkeita maksamatta.”
(12 vuotta sitten) “Nikanderit maksoivat huoneistostaan hieman alle 60 000 euroa. Vuosien varrella he ovat remontoineet sitä. Vaikka asunnon arvo romahtaa, velat jäävät.”
Suomen vuokranantajien facessa oli tosiaan topikki aiheesta missä useammalla Nordea vaatinut 25% kovaa käteistä omarahoitusosuuden. Saatesanoina olivat olleet nämä perinteiset: “finanssivalvonnan uudet käytännöt” ja 6kk puskureita tyhjillä olon varalle oli myös vaadittu.
Hurjalta kuullostaa, mutta epäilen silti näiden olevan joitain yksittäistapauksia eikä mikään yleinen linjaus.
Tänään itselläni puhelu Nordean suuntaan ja vapaiden vakuuksien hyödyntämisen suhteen ei ole mitään muutosta aikaisempaan. Ostettavan kohteen vakuusarvo sama 75% kuin aina ennen, lopun voi pistää vakuutta eli rahoitusaste voi olla 100%.
3 kk ja 6 kk Euribor tarjolla, mutta marginaali näissä hieman korkeampi (ihan kuten entisaikaankin oli, vaikka en sitä aluksi muistanut). Maksimilaina-aika pudonnut tänä vuonna yksityishenkilön sijoitusasuntolainaan 25 vuodesta 20 vuoteen. Marginaali sijoitusasuntolainaan sama 0,7% mikä ollut itselläni jo vuosia.
Lisäksi sanoivat, että pitäisi olla kaikkien asuntojen kulut kattava summa puskurissa 6 kk ajalle, kun kuulemma ennen vaatimus ollut 3 kk. En koskaan ennen muista kuulleeni tuosta vaatimuksesta, mutta ilmeisesti pankki on katsonut minun sen täyttävän.
Taas on 6 kk eteenpäin lainalupaus siis päivitetty. Eri asia on sitten se löytyykö mitään ostettavaa, mutta seuranta-asemissa nyt vähintäänkin.
Eli pankinjohtajille onkin kuin onkin siis annettu vähän harkintaa tuon suhteen. Sinulla varmaankin sen verran reilusti vapaita vakuuksia, että tuon onnistui?
No vakuuksista pankki sanoi osaltani, että ne varmistetaan ostohetkellä vielä tarkasti, eli ei niitä mitenkään rajattomasti ole itsellänikään vapaana. Mutta velkavipu on laskenut hiljalleen tuonne 50% hujakoille.
Minulla on 15v kiinteä korko pääosalle sijoitusasunnoista (10,5 vuotta jäljellä), en tiedä vaikuttaako se jotain.
En osaa kommentoida muiden kuuleman osalta tuota asiaa. Mutta voin nyt 100% varmasti kertoa, että ei ole mikään universaali muutos Nordealla. Ne viestit missä tällaista muutosta on kirjoiteltu, on osaltaan ollut hyvin epämääräisiä viestejä, joissa aina herää itselleni epäilys, onko asia ymmärretty alkujaan oikein kirjoittajan/kuulijan osalta. Ja siis en viittaa tähän foorumiin.
Lisäksi sain juuri kuittauksen tutulta asuntosijoittajalta, joka oli saanut eilen Nordeasta samanlaisen vastauksen kuin minä. Avainsana siinä oli, että pankki katsoo ”tapauskohtaisesti”. Sijainti yliopistokaupunki PK-seudun ulkopuolella.
Onko täällä useamman asunnon sijoittajilla lainat yhdessä pankissa vai oletteko “hajauttaneet” useampaan pankkiin? Jos olette niin miksi?
Itselläni tilanne että pankki on ollut vastahakoinen lähteä lainoittamaan kunnes x määrä aikaa kuluu ja lainat lyhenevät. Sanapari: laskennallinen maksukyky on se mitä he viljelevät. Sinänsä hauska sillä silloin kun pankkeja kilpailutin ja kyselin suhtautumista maksykykyyn useamman asunnon tapauksessa ei se ollut ongelma.
Yhdessä pankissa, ei hajautusta, ei korkosuojausta.n. 25% omarahoitusosuus kaikkiin kohteisiin.
Pankin mukaan tuota maksettua pääomaa eli vapautunutta vakuusarvoa voi hyödyntää uusiin kohteisiin. Itselläni ei ole ollut ongelmaa. Tuohon varmasti vaikuttaa moni asia.
Pankit katsovat varmasti nyt erityisen tarkkaan nousseita korkokuluja, asuntojen sijaintia, lainanhakijan tuloja, lainoja, rahankäyttöä, reaaliomaisuutta yms… lähinnä varmasti minimoimat sitä että jokaisessa skenaariossa saavat omansa takaisin.
Itselläni oli 4-5v sitten koko asiakkuus Danskessa (oma asunto ja sijoitusasuntoja) ja kaikki sujui hyvin siihen asti kunnes ei enää sujunut. Alkoivat siis kiristämään ehtoja sijoitusasuntolainoihin liittyen ykskaks.
Minulla oli tuolloin tavoitteena hajauttaa useampaan pankkiin touhua, kun olin lukenut tällaisen voivan kannattaa, mikäli yhdessä alkaa hiertää.
Nordea oli valmis rahoittamaan, vaikken siirtänyt omaa asuntoa ja palkkatuloja sinne. No ostin uudet sijoitusasunnot Nordeaan ja sitten muutama vuosi myöhemmin siirsin kaiken muunkin (myös oman asunnon ja palkkatulot), koska en jaksanut Dansken kanssa asioida.
Eli suunnitelma hajauttaa useampaan pankkiin vaihtuikin vain yhteen pankkiin, jota ei ole kyllä tarvinnut katua. Nordean kanssa itselläni kaikki on onnistunut nyt jo tuon vajaa 5 vuotta. Toki siellä olisi voinut tulla stoppi vastaan sielläkin, mutta ei ole vielä ollut näköpiirissä.
Myös OmaSP olisi ollut valmis rahoittamaan ilman vaatimusta siirtää koko asiakkuus sinne, mutta täällä laina olisi ollut huomattavasti kalliimpaa. Pidin kuitenkin tätäkin korttia siinä hetken pöydällä, mutta en koskaan asiakkaaksi päätynyt.
Tällä hetkellä yhdessä pankissa, mutta uuden pankin etsintä kesken.
Nykyisellä pankilla on älyvapaa asuntojen lukumäärä-rajoitus sen suhteen, että missä vaiheessa asuntosijoittaminen muuttuu ammattimaiseksi. Näillä neropateilla se menee viidennessä asunnossa johon saa yksityishenkilönä enää kulutusluottoa.
Nyt voisin antaa sellaisen ihan oikeasti kantapään kautta opitun neuvon, että kun asuntosijoittamista aloittaa, niin kannattaa kysyä pankkikandidaateilta, että minkälaisilla ehdoilla ja rajoituksilla he ovat valmiita asuntosijoittamista rahoittamaan.
Eikä todellakaan valita pankkia pelkän halvimman marginaalin perusteella!
Inderesilläkin taisi jollakulla aikanaan olla näkemys, miten pk-seudun uudiskohteet ovat se paras sijoitus, koska kolmen prosentin vuokratuoton päälle saa historiallisen n%:n arvonnousun, mikä tekee kokonaistuotosta suomen parhaan.
Nyt maailma on sitten muuttunut kovasti ja olen koittanut miettiä, että miten asuntojen hinnat tästä eteenpäin kehittyvät. Lähtisin siitä oletuksesta, että nollakorkojen aikaan ei ole paluuta, vaan useiden vuosien ajalla rahalla on vähintään muutaman prosentin hinta. Lisäksi lähtisin siitä oletuksesta, että vuokra-asunnoiksi kelpaavien asuntojen hintoja määrittelee aika paljon niiden tuotto vuokra-asuntokäytössä.
Nyt päästään hyvin yksinkertaiseen laskutoimitukseen, jossa 3%:n vuokratuotto yhdistettynä 3% rahoituskuluihin (korko+marginaali) ei ole kannattavaa liiketoimintaa. Sen sijaan esimerkiksi 6%:n vuokratuoton yhdistettynä samaan 3%:n kokonaiskorkoon saa vielä jotenkuten nilkuttaen toimimaan.
Inderesin analyysissä Toivo Groupista, katsottiin prime alueen asuntojen tuottovaatimusten kasvaneen kolmesta neljään prosenttiin.
Kolmen prosentin kokonaiskorolla tuo ei vielä riitä oikein mihinkään, kun usko asuntojen ikuiseen hintojen nousuun on hiipunut.
Minä alkaisin pitämään hyvin todennäköisenä, että Hypon näkemys siitä, miten asuntojen hintaero kasvukeskuksien ja muun suomen välillä tulee kasvamaan, on puppua. Melkeinpä tämän hyvin yksinkertaisen matematiikan perusteella olisin valmis olettamaan, että erityisesti pienten asuntojen hintaero voi ihan hyvin tulla tietyllä tavalla puristumaan kasaan kasvukeskusten ja muun suomen välillä.
Loppu-oletukseni on tietysti väärä, jos vuoden päästä korot ovat taas nollassa ja ihmiset myyvät toisilleen apinameemejä(=NFT) taas kymppitonneilla.
Mitä tuo ”ammattimaiseksi” muuttunut siellä sitten tarkoittaa? Eikö homma toimi, vaikka olisi omarahoitusosuus laittaa vai onko kyse vakuuksien käytöstä vai maksimilainamäärän tulemisesta vastaan?
Itse en ole koskaan voinut olla varma, että jatkossakin aina homma rokkaa, vaikka kuinka yrittänyt varmistella etukäteen. Eli kukaan pankki tuskin pystyy varmaksi asiaa lupaamaan tästä tulevaisuuteen, kun säädöksetkin voi muuttua matkan varrella.
Neljäs asunto on viimeinen johon saa henkilökohtaista asuntolainaa. Seuraaviin kyllä saa rahoitusta: vakuudellista kulutusluottoa kulutusluoton ehdoilla.
Eli se perinteinen Harri Hurun kertoma tilanne, jossa asuntosijoittaja joutuu yrityslainamankeliin pahnan pohjimmaiseksi.
Tämän pankin kyseessä ollessa tuo tuli eteen neljännen asunnon kohdalla.
