On se varmaan noinkin mutta kaupungistuminen on maailmanlaajuinen ilmiö eikä kosketa pelkästään suomea.
1 tykkäys
En halua taloyhtiölainaa kokonaan pois tai oikeastaan lainkaan, niin kauan kun verohyödyt on olemassa.
Tavoitteena siis ihan vaan saada asuntosijoituslainaa pankilta “väärässä järjestyksessä”, eli kun asunto jo nyt omistetaan, niin että olisiko voinut jonkun 15 000e - 40 000e lainaa saada sitä vastaan (yhtiölainaa on merkittävä määrä), jota ei suoraan laita ainakaan heti taloyhtiölainan lyhennykseen (joka maksettu ostovaiheessa säästöillä/käteisellä).
Noh, ei se auta kuin kysäistä. Pari järjestelyä vielä tehtävä pos.luottorekisterin vuoksi, ennen kuin laitain hakemusta menemään arviolta 25 000e lainasta…
Laina-asiat on tietysti lopulta aina tapauskohtaisia, mutta tuolla yhtiölainotetulla asunnolla ei pankin näkökulmasta useinkaan juuri mitään vakuusarvoa ole mikäli sen velattomaan arvoon kohdistuu yli 50% yhtiölainaa.
Kysymällä asia selviää ja onnea neuvotteluihin!
6 tykkäystä
Hintojen nousun kiihtymisestä kärsivät etenkin nuoret - Ilta-Sanomat
“Eläkkeiden indeksikorotukset puolestaan nostivat vanhempien ikäluokkien säästöjä.”
Säästöt kertyy asuntokauppaa ajatellen ihan väärälle ikäryhmälle.
12 tykkäystä
Ja kärjessä Portugali, jonka asuntomarkkinoilla on aika sairas tilanne, ja jota ohjaa ihan joidenkin muiden ihmisten kuin paikallisten asukkaiden maksukyky. Yle tänään:
En muista tuollaisia väitteitä lukeneeni täällä. Hetkelliset korkotason nousut on sitten oma lukunsa. Mutta niin tai näin, tulevaisuuden korkojen ennustaminen ei ole niin helppoa kuin monet vielä jokunen vuosi sitten ajattelivat.
8 tykkäystä
Olen positiivisen ongelman äärellä. Muutaman vuoden olen rakentanut asuntosalkkua ja yhdestä asunnosta tehtiin tarjous joka on yli 30% korkeampi kuin ostohinta vähän aikaa sitten. Asunnon vuokratuotto ja vuokrattavuus on erinomainen ja en ole varma haluanko luopua asunnosta. Tähän saakka olen siis vain miettinyt ostamiseen liittyviä asioita, mutta nyt kaipaisin vinkkejä myyntiä varten. Millä perusteella olette myyneet asuntoja ja miten olette laskeneet riittävän tuoton määrän? Rahalle ei oikeastaan ole tarvetta ja parempaa tuottoa en tämmöisellä riskillä niille saa.
Asuntoon kohdistuu ainoastaan maltillinen tuloutettu yhtiölaina ja muun hinnan olen maksanut kaupan yhteydessä. Nettona vuokratuotto maksaisi myynnistä saadun voiton osuutta vastaavan summan noin viidessä vuodessa. Arvonnousua asunnolla ei paljoakaan ole luvassa lähivuosina, mutta luulen, että saman hinnan saisi myöhemminkin.
Saisiko täältä näkökulmaa tilanteeseen? Miksi kannattaisi myydä? Miksi ei? Teenkö korkeamman vastatarjouksen vai kieltäydynkö kohteliaasti? Mukava summa tulisi tilille, mutta osakesalkku on jo sopiva omien yöunien kannalta.
3 tykkäystä
Onnittelut saamastasi tarjouksesta!
Itse laittaisin tarjouksen summan siihen samaan exceliin, jolla arvioin uusien asuntoinvestointien kannattavuutta, ja katsoisin, miltä se näyttää.
Kysymys kuuluu, ostaisitko asunnon nyt portfolioosi tuolla hinnalla, ellet jo omistaisi sitä?
Hieman toki exceliä säätäisin välityspalkkioiden ja lainan hankkimisen kulujen osalta. Ja riskipreemiota voinee vähän laskea, koska kohde on sinulle tutumpi kuin uudet hankinnat yleensä.
6 tykkäystä
Samalla linjalla ollaan. Oleellinen kysymys on että saako samalle rahalle (tarjotun summan - velat) paremman tuoton jostain muualta, riskit huomioiden. Esim. jostain muusta kohteesta. Ja toki silläkin on merkitystä että onko tarjottu hinta jostain syystä yläkanttiin…
Minkälaisia marginaaleja olette saaneet sijoituslainaan viimeaikoina?
Nordeasta marginaali 0,6% lisäyksenä aiempien sijoitusasuntojen/-lainojen jatkeeksi asuntoon JKL:n keskustassa.
2 tykkäystä
Kuulostaa positiiviselta ongelmalta.
Jos yksityissijoittajana asuntosalkku pullistelee muutenkin, itse arvioisin lähinnä sitä onko siitä vapautuva resurssi (aika, stressi) sen arvoista että kohde kannattaa myydä. Jos näillä ei niin väliä, ei kuulosta järkevältä myydä kohdetta pois, jos se kuitenkin tienaa rahan vuokralla ollessaan jollakin ajalla. Nämä vain omia ajatuksiani.
1 tykkäys
Danskesta sain 0,55% heinäkuussa, siinä mukana myös AKAVA etua ymmärtääkseni 0,05%
1 tykkäys
Ei päde perinteiseen asuntosijoitukseen, mutta mökkilaina sijoituskäyttöön irtosi 0,9% marginaalilla. Lainoja ennestään vino pino ja asuntoja useita. Ehdot kiristyneet selvästi.
Nykytilanne:
- Ostin kaksion Meilahdesta vuonna 2022. Lainaa jäljellä 220 000 €.
- Kumppani muuttaa asuntoon ensi kesänä.
Vaihtoehdot:
- Jatkamme nykyisessä asunnossa
- Lainanhoito + vastike: 1 200 €/kk → puolittuisi, kun kulut jaetaan.
- Voisin sijoittaa säästyneet rahat.
- Ostamme yhteisen isomman asunnon (hinta 450–500 000 €)
- Meilahden asunto vuokralle: vuokra jäisi n. 50 €/kk alle kulujen (lainanhoito + vastike).
- Uuden asunnon kulut jaettaisiin kumppanin kanssa.
Jos jäisimme Meilahteen, muuttaisimme silti isompaan asuntoon noin 4 vuoden kuluttua, jos lapsia tulee.
Kysymys:
Kumpi on teistä järkevämpi vaihtoehto?
Omien laskujeni mukaan muutto uuteen asuntoon voisi olla kannattavampi, jos asuntojen hinnat nousevat edes hieman vuosittain, vaikka Meilahden vuokra ei kattaisi täysin sen kuluja.
Itsellä oli samantyyppinen tilanne jokunen vuosi sitten ja päädyimme muuttamaan yhteiseen asuntoon. Muutama nosto näin jälkikäteen pohdiskeluna:
- Sijoitusasunnon kk-kulurakenteessa kannattaa myös huomioida pääomaverot, eli vaikka vuokra jää alle kulujen, et pysty vähentämään lainan lyhennysosaa vuokratuloista. Eli vuokran ollessa 1000€/kk ja lainanhoitokulujen (lyhennys 500 ja korot 400) + vastikkeen 200 niin veronalaista tuloa muodostuu 1000 - 400 - 250= 350 josta sitten se 30% 75€/kk veroa. Toki jos on kyseessä uudisrakennus/voimakkaasti yhtiölainoitettu asunto tuloutetulla lainalla, tilanne on toinen verojen osalta.
- Tiedätkö jo, että saatko konvertoitua asuntolainan sijoituslainaksi suoraan samalla laina-ajalla vai haluaako pankki ns. “uuden lainan”? Omalla kohdalla pankki (OP) ilmoitti, että sijoituslainan maksimipituus on 20v, jolloin jos olet ottanut esim 25-30v lainan nii kk-erä voi laina-ajan lyhentyessä nousta.
- Yhteinen 50/50 omistettu asunto on hieman hygienisempi kustannusten jaon osalta, kun kaiken voi jakaa omistusosuuden mukaan. Toisen omistamassa asunnossa jatkaminen on toki halvempana asuntona halvempaa, mutta siinä voi sitten tulla pidempi juttutuokio kun aletaan miettimään, että maksaako ns. “vuokralainen” vain puolet vastikkeesta vai siihen päälle vielä varsinaista vuokraa. Omalla kohdalla (asuimme omistamassani asunnossa hetken aikaa etsiessämme asuntoa) puoliso maksoi 3/4 vastikkeen määrästä (sisältäen hoito ja pääomavastikkeen), jonka koimme olevan ns. “puolet vastikkeesta ja vähän päälle”.
- Tämän hetken markkinaan liittyen puoltaisin itse asunnon vuokraamista ja yhteisen ostamista hintojen ollessa vielä “alemmalla tasolla”, jolloin saat hankittua uuden asunnon “edullisemmin” ja voit odottaa oman asunnon myynnin kanssa muutaman vuoden kun markkinat elpyvät.
6 tykkäystä
Kiitos kommenteista ja hyvistä pointeista!
Laskut tein juuri tuolla oletuksella, että vuokratulosta vähennetään korot ja vastike. Laina-ajan muutoksesta ei vielä tietoa —> olin ennemminkin miettinyt siirtyväni 35v laina-aikaan, jos hallituksen lakimuutos laina-ajan pidennyksestä menee läpi. Tästä pitää kysellä pankilta.
Itsekin kallistun tällä hetkellä uuden asunnon puoleen jo senkin takia, että olisi mukavaa asua isommassa asunnossa ja sen saisi ostettua nyt, kun asuntojen hinnat ovat melko alhaalla.
2 tykkäystä
Muutaman kertaan uuden asunnon itselle omaan käyttöön normi asuntolainalla ostaneena vanhaan asuntolaina ei ole koskettu vaikka vanha on mennyt vuokralle. Veroilmoituksella vain olen sen korot laittanut vähennyksiin kun automaattisesti ne ei mene… Nordea oli tuolloin kyseessä, enimmillään oli 3 normi asuntolainaa yhtäaikaa…
6 tykkäystä
Myisin samantien. Rahat johonkin muuhun sijoitukseen.
-
Ostit asunnon reilusti alle markkinahinnan ja nyt tarjous on markkinahintainen → eli sait ostettaessa jostain syystä alennusta → älä myy, sinulla on tässä seinissä hyvin rahaa vakuutena. Jos myyt ja ostat uuden markkinahintaan niin et saa vuokrauksesta enää yhtä hyvää kassavirtaa.
-
Ostit asunnon täysin markkinahintaan ja joku haluaa maksaa vielä enemmän → myy ja osta vastaava samalla summalla tilalle.
Huom! en usko vahvasti että alle markkinahinnan voisi tehdä kauppoja jatkuvaan kuten jotkut asuntogurut väittävät. Joskus voi tuuri käydä.
6 tykkäystä
Useammalla on tästä väärä tieto. Vanhoja asuntolainoja ei konvertoida sijoituslainaksi eikä kannata edes sellaista pyytää. Vanha laina jatkaa vaan elämäänsä. Asia voi olla hieman eri, jos lainoja halutaan isommin uudelleen järjestellä. Laina-ajan pituuden muuttaminen voinee onnistua silti nykyiseen lainaan muiden ehtojen pysyessä ennallaan.
3 tykkäystä