Varattujen uudisasuntojen kaupoista toteutui tasan yksi, kertoo turkulainen kiinteistönvälittäjä ja yrittäjä.
Uusi uhkakuva markkinalla: varatut kohteet jäävät myymättä.
Luukkaisen mukaan ketjun kautta varattujen uudisasuntojen määrä oli vielä viime vuoden syys–lokakuussa noin 70 prosenttia. Kaupoista toteutui loppuvuonna 2022 tasan yksi.
– Aivan käsittämätöntä.
Tämmöinen palvelu kertoo pian helpottavansa sijoitusasuntojen ostoa, myyntiä ja analysointia. Jännä katsoa mitä tuleman pitää.
mikä se tämä velkavivutettu Kompassikodit on?
kauppaa huutokauppa.com ssa useita uudehkoja pienhuoneistoja ympäri eteläisen suomen, kun alkaa lyhennysvapaat kuukaudet loppumaan.
olisiko seuraavana taloyhtiöiden taseessa rasitteena?
Maksumuurin takana. Ei oikein mitään uutta:
Koska kauppa ei käy, ottavat ostajat aikansa ”Kun vielä muutama vuosi sitten käytiin katsomassa ehkä kahta tai kolmea potentiaalista kotia, nyt saatetaan poiketa jopa pariin kymmeneen näyttöön. ”
Paljon ehdollisia tarjouksia oman asunnon myyntiin.
Väärää hinnoittelua ”Myynnissä roikkuvat kohteet, joissa tavoitellaan ylihinnoittelulla nousukauden eli korona-ajan tasoa. Kaikki myyjät eivät ole tottuneet ajatukseen, että hinnat ovat tasoittuneet”
”Parhaiten myy 2000-luvulla rakennettu energiatehokas omakoti- tai rivitalo. Mieluiten yksitasoinen ja sellainen, jossa on kaksi autopaikkaa… Isojen asuntojen ohella uudehkot kerrostalokolmiot kiinnostavat, kunhan kunto on kohdallaan ja sijainti mieluisa.”
”Markkinan häviäjiä ovat yksiöt, joista on ylitarjontaa ympäri Suomen.”
Pajusen Heikin firma,
velkavipu%:sta ei minulla ole mitään tietoa.
Mutta jos hepun Tarina kiinnostaa, niin linkkasin muutaman podi-jakson:
Helmikuussa 2022 Pajunen kertoi, että Kompassikodeilla on kämppiä “selvästi yli sata”. Leikitään, että oikea päivän luku on vaikka 150 kpl.
Oikotiessä yrityksellä näyttäisi olevan tarjolla nyt 27 kämppää vuokrattavana. Tuolla 150 asunon mielikuvitusluvulla se olisi 18 % asuntokannasta. Osa kämpistä vapautuu ensi viikolla, osa lokakuussa ja olipa joku vasta marraskuussakin. Heti vapaita tyhjiä asuntoja joukossa on 11 kpl, eli yli 7 % koko asuntokannasta.
Itse ajattelen, että nuo ovat kasvukaupungissa operoivalle vuokranantajalle hurjan suuria lukuja. Toisaalta, eipä tuo tyhjien ja heti vapaiden kämppien määrä taida kamalasti poiketa vaikkapa Kojamon luvuista.
Mutta kova on tosiaan kämppien tarjonta Huutokaupat.comissa. Tälläkin hetkellä tarjolla 13 asuntoa. Siellä se myynti-ilmoitus taitaa maksaa ilman toteutuneita kauppojakin 100 euroa / kpl / kerta. Joten luulisi, että tosimielellä noita kaupataan, vaikka vain pieni osa on sitouduttu myymään korkeimman tarjouksen tekijälle, ja suuri osa huutokaupoista ei johta kauppoihin.
Mutta mistäpä näistä taustoista tietää. Kyse voi olla vaikka asuntoportfolion muokkaamisesta.
Kojamon osarista tammi-kesäkuu:“Taloudellinen vuokrausaste oli katsauskaudella 92,2 (91,5) prosenttia.” Suluissa vertailuluku edelliseen vuoteen. Hieman yllättäen vuokrausaste nousussa, mutta kaippa ihmiset nyt venyttää vuokralla asumista kun omaan ei ole varaa? Q3 on kiinnostavin kun koulut alkaa, jatkaako suht. matalalla mörnivä vuokrausasteen kasvu
Kompassikotien nettisivuilla lukee seuraavasti:
Asuntokantamme sisältää useita satoja kerros-, luhti- ja rivitalo-asuntoja, kompakteista yksiöistä tilaviin perheasuntoihin.
Jos nyt tuohon uskotaan, niin varsin normaali ja maltillinen määrä on asuntoja tälläkin hetkellä vuokrattavana, ei mitään dramaattista.
Mutta joo, ihan varmasti ovat tosimielellä asuntoja myymässä ja kyllähän tuo siltä vaikuttaa, että vipua on viime vuosina otettu turhan paljon jota nyt pyritään pienentämään. Mahdoton sanoa ulkopuolelta miten pakon edessä toimivat, voi olla hyvinkin kiire saada mitä vain myytyä, tai sitten vain ampuvat tykillä, eli paljon tavaraa tarjolle ja katsovat mille yksittäisille kohteille löytyy parhaimpaan hintaan ostajat. Tuollaisessa kokonaisuudessa ei satasen ilmoituskulut meinaa yhtään mitään.
Kojamon vuokrausasteen nousun taustalla on Kojamon itsensä mukaan pk-seudun muuttoliikkeen palautuminen normaaliksi parin koronan jälkeisen vaisumman vuoden jälkeen, mitä ovat itsekin ennustaneet ja odottaneet ja mitä tilastot hyvin tukevat. Vaikka tänä vuonna vielä on valmistunut tosi paljon uusia asuntoja, on silti vuokrausasteet tosiaan hiukan nousseet. Mitähän mahtaa ensi vuonna ja siitä eteenpäin tapahtua vuokrausasteille ja vuokrille jos muuttovoitto säilyy, eikä enää uusia asuntoja valmistu lähellekään normaalia tahtia.
Oulussa myytiin juuri Huutokaupat.comissa kerrostalokolmio hintaan 15t + yhtiölaina 195t:
Kämppä on valmistunut vuonna 2021, mutta odottaa siis vielä ensiasukastaan.
Oikotien hintahistorian mukaan noissa hinnat ovat pyörineet 270t-293t välillä. Tuossa alkuperäinen pyynti lienee ollut jossain päälle 280t eurossa, koska kämppä sijaitsee 10. asuinkerroksessa.
Uudiskohteessa hinta pudonnut siis noin 25 % alkuperäishinnasta. Tällaistahan tällä palstalla jotkut nimittivät epärealistiseksi skenaarioksi.
Joo, usean sadan kämpän kohdalla homma näyttää paljon tavanomaisemmalta. Tuo “selvästi yli sata” lukema on peräisin tästä Kauppalehden viime vuoden helmikuun artikkelista:
Ja jep, katsoin firman nettisivun historiatietoja. 12/18 siellä oli maininta yli sadasta vuokrakämpästä. Vuonna 2020 ei etusivun tekstissä puhuttu asuntomäärästä mitään. Ja vuonna 2021 teksti on päivittynyt tuohon muotoon “Asuntokantamme sisältää useita satoja kerros-, luhti- ja rivitalo-asuntoja, kompakteista yksiöistä tilaviin perheasuntoihin.”
Vuonna 2018 firma mainitsi sivuillaan: “Asuntokantamme koostuu sijoitusasunnoista, joista itse omistamme suurimman osan. Joukkoon mahtuu mukaan myös muutama sijoitusasunto, jotka eivät ole omistuksessamme, mutta joiden sijoittajat tunnemme henkilökohtaisesti.”
Joten tiedä sitten mitä tuohon nykyiseen asuntokantaan on laskettu mukaan ja mitä kaikkea on vuokralle tarjolla.
Oulun markkinaa erittäin hyvin tuntevana voin sanoa, että järjettömän kallis kokonaisuutena, vieläpä vuokratontilla (yli 200€ / kk). Sijainti ei mitenkään kovin keskeinen tai hyvä. Kustannustaso tulee olemaan älytön rahoitusvastikkeen lyhennysten alettua. Tuolla hintaa olisi saanut jo vastaavan vain hieman vanhemman, lähempää keskustaa ja omalta tontilta (ja ilman rahoitusvastike-kollektiivin vaaraa).
Näihin Laptin kohteisiin viittasin aiemmassa viestissäni: Asuntojen arvostustaso - #1744 käyttäjältä Addick
Paljon ollut keskustelua tuon jälkeen ketjussa.
Tontti on arvostettu paikalliseen hintatasoon verrattuna melko kalliiksi ja asunnoista on aiemmin haluttu vielä premium-hintaa muutenkin, vaikka asunnot sijaitsevat kehnoon suuntaan edenneen kerrostaloalueen reunalla.
Vieläkin odottelen masennuslääkkeeksi niitä positiivisia ajureita Suomen asuntomarkkinan hintakehityksen suhteen ja nimenomaan isossa kuvassa eikä niinkään paikallisesti.
Mitä jos. Mitä jos eletään aikoja, kun asiat muuttuvat. Mitä jos asuntosijoittaminen on sijoittamisen muoto, joka lähestyy tiensä päätä. Asumistuet lopetetaan ja muutenkin ylimääräisen rahan työntäminen. Toki rakentajat saavat katteensa, mutta laajempi sijoittaminen hiipuu. Ei tule enää asuntokuplia ja ihmiset voivat asumiskustannusten kohtuullistettua palkata vaikka siivoojan, kun palkasta jää jotain käteenkin.
Edelleen on alueita joihin ihmiset haluavat muuttaa, mutta asuntoja ei ole tarpeeksi. En usko, että tähän tulee mitään muutosta vaikka nyt aika tummia pilviä onkin. Muuttotappiokunnat sitten erikseen.
Edelleen halutuin asumismuoto on ok-talo. Miksi kaikki ei sitten asu ok-talossa? Onko se siitä kiinni ettei ok-taloja ole tarpeeksi vai siitä että ne on monen ostovoimalle liian kalliita?
Sama koskee halutuimpia alueita. Joka ikisellä alueella on asuntoja myytävänä, ei ole siitä kiinni että asunnot olisivat jostakin loppuneet vaan siitä ettei ihmisten ostovoima riitä niihin.
OKT ja haluttu alue on vain kaupungeissa lähes mahdoton yhtälö. Alue jos painaa enemmän vaakakupissa on kerrostalo monesti ainoa realistinen vaihtoehto.
Katoin huvikseni OKT tarjontaa alueilta mistä etsimme kerrostalokämppää. Halvin myynnissä oleva 1,9M€ 
Nämä ovat sama asia. Parhailla alueilla okt:t ovat kalliita juuri siksi että halukkaita ostajia on niin paljon enemmän kuin taloja. Lukuunottamatta ihmisiä, joilla on rahaa kuin roskaa taikka hyvin poikkeuksellinen asumismaku, jokainen joutuu tekemään kompromisseja halujensa suhteen.
Me teimme nyt sen ratkaisun, että ostimme paritalon puolikkaan (okt:n asemesta) hieman ideaalia sijaintia syrjemmästä. Hyvä kompromissi, ei miltään osin ideaali mutta toimii. Näin saimme budjettiyhtälömme ratkaistua.
Kuitenkin niitä on myynnissä koko ajan, mikseivät halukkaat ostajat osta niitä pois? Kellään ei ole vara maksaa pyydettyä hintaa.
Syynä ratkaisulle oli siis hinta, eikä se etteikö okt-taloja olisi ollut tarjolla.
Näin se vain nyt menee. Ei ole asuntopulaa vaan asuntoja on yllin kyllin tarjolla, mutta niin kovalla hinnalla että kaupat on jäässä.
