Varmaan kaikille tätä ketjua seuranneille on ihan selvää että olet onnistunut asuntovalinnoissa ja korkonäkemyksissä, ja siitä voisi jonkun pienen mitalin vaikka jakaa. Ei kuitenkaan vastaa suuren yleisön tilannetta kuten Lars kommentoi.
26 tykkäystä
Miksi ei vastaisi? Itse seuraan etupäässä Tampereen markkinoita, joka on asuntosijoittajien kannalta yksi keskeinen alue. Nähdyn “romahduksen” jälkeen hinnat ovat palautuneet sille tasolle, missä ne olivat ennen koronakuplaa. Vuokra-asunnoille on myös kysyntää, ellet sitten satu olemaan se asuntosijoittaja, joka kuvittelee saavansa huippuhinnan 20 m2 kopista tai purkukuntoisesta läävästä.
Asuntosijoittamisessa on verrattain lyhyt hurlumhei-aika ja verrattain rajattu asuntokanta, jolla mainitulla alueella toimiessa otti ikävällä tavalla näpeilleen. Toki huonoja sijoituspäätöksiä voi tehdä aina.
Onhan tuossa nyt pointti mitä @rahaa_on sanoo, että jos velattoman sijoitusasunnon vuokratuotto on esimerkiksi mainittu 3,5 % ja lisäksi arvonnousu pitkässä juoksussa inflaation verran (=reaaliarvo säilyy, ei nouse, kuten useimmilla alueilla), niin ei se kovin häävi sijoituksena ole. Koko asuntosijoittamisen hyöty perustuu nimenomaan velkavipuun eli tuoton saamiseen omalle ja pankin pääomalle.
Kaiken lisäksi nyt nähdyn asuntojen arvonlaskun myötä moni on menettänyt vuosikymmenten tuotot, etenkin velkavivun toimiessa väärään suuntaan. Tähän päälle nousevat vastikkeet, korkokulut ja muut kustannukset, niin ei asuntosijoittaminen enää ole ollut samanlainen automaattinen rahantekokone kuin se joskus vuosituhannen alussa oli.
16 tykkäystä
Esimerkiksi Tampereella me olemme niissä nimellishinnoissa palattu jonnekin kuluvan vuosikymmenen vaihteen tietämille. Ei minkään satumaisten asuntopoimintojen kohdalla, vaan tilastollisen keskiarvon mukaan.
Ja nämä ovat juuri niitä asioita, joihin asuntosijoittaja voi vaikuttaa mm. korkovalinnoillaan sekä taloyhtiön varallisuutta arvioimalla ostopäätöksiä tehdessään.
Itselläni on asunto parista sellaisesta yhtiöstä, jossa kummassakaan ei muistikuvieni mukaan ole tällä vuosikymmenellä nostettu kertaakaan vastiketta ja taloja on silti hoidettu vastuullisesti remonttien yms. osalta. Itse asiassa toisessa niistä on vastiketta tarkastettu viimeisen n. 15 vuoden aikana yhden kerran, jolloin sitä alennettiin, kun taloyhtiölle alkoi kertyä liikaa ylijäämää. Molemmissa tapauksissa keskiössä on taloyhtiön varallisuus asuin- ja/tai liikehuoneistoina, sekä niiden laadullinen kehittäminen vuokratuoton kasvattamiseksi.
Ovatko nuo sitten olleet jotain poikkeuksellisen nerokkaita löytöjä markkinoilta? Mielestäni ei. Väitän edelleen, että taloyhtiön omille tiloille ei ole annettu markkinoilla mitään arvoa, vaan ihmiset ovat tuijottaneet vain sen myytävän kämpän neliöhintaa. Ja tuo on ollut yleinen asiantila.
3 tykkäystä
Olen seurannut Tampereen asuntomarkkinaa yli 10 vuotta. Tällä hetkellä 2021-2022 hintahuipuista on tultu yksiöissä alas noin 20 %. Kaksioissa ja sitä suuremmissa asunnoissa lasku ei ole ollut yhtä rajua. Toisaalta kauppa ei käy eli hinnoissa on laskupainetta edelleen.
Otan anekdoottina yhden esimerkin. Myin 2023 ydinkeskustasta yksiön hintaan €189 000. Myyntiaika oli 1 vuorokausi. Nyt samanlainen yksiö (sama kerros, sama kunto) on ollut 6 kk myynnissä hintaan €149 000. Tuosta menisi joku €139 000 tarjous varmasti läpi. Asunnon arvo on siis laskenut huipulta 27 %. Tilastoja vääristää tällä hetkellä edelleen se, että kauppa ei käy (=hinnat edelleen liian korkealla).
Pointti on se, että moni asunnon omistaja uskottelee itselleen, että asunto on “säilyttänyt arvonsa”, vaikka esimerkiksi €119 000 uudiskohdeyksiö Hervannasta vuokratontilla liikahtaisi tällä hetkellä maksimissaan jollain €79 000 hintalapulla.
Tappioita ei tietenkään tule ennen kuin ne realisoi. Mutta tässä voi hyvinkin joutua odottamaan pitkälle 2030-luvun puolelle, että saa asunnostaan sen, mitä ostohetkellä maksoi, jos osto ajoittui jonnekin 2021-2022 paikkeille. Puhumattakaan, että saisi reaalisesti saman summan inflaatio huomioituna.
17 tykkäystä
Mä otan anekdootiksi arvon kannalta mun asuntosalkkuni lähtökohdiltaan pelottavimman kohteen: vuonna 2021 valmistunut uudiskohteen asunto, jonka hinnoittelu toki määriteltiin jo edellisvuoden alkupuolella ennakkomarkkinointihinnastossa (joka vastasi lopullista hinnoittelua). Toki se oli poikkeuksellinen sikäli, että siinä ei ole euroakaan taloyhtiölainaa, se ei sisältänyt neliökooltaan sitä pienintä asuntokantaa ja osin sen takia tuolloin uusi rakennusalan toimija varmastikin joutui hinnoittelemaan asunnot edullisemmin kuin millä vastaavia 20 m2:n asuntokannan taloyhtiölaina-ihanuuksia kaupattiin.
Mutta yhtä kaikki, Asuntojen hintatiedot -sivustolta en ole bongannut vielä yhtäkään toteutunutta kauppaa, joka olisi mennyt alle alkuperäisen myyntihinnan. Viimeisen vuoden ajalta toki bongaan vain yhden myydyn kämpän talosta, ja se on myyty 100 euroa kovemmalla hinnalla kuin rakentajan alkuperäinen myyntihinta oli.
En seuraa Hervannan asuntomarkkinoita, mutta vaikkapa Asuntojen hintatiedot -sivulle on päätynyt neljän hervantalaisen vuokratonttisen 2020-luvulla rakennetun yksiön kauppahinnat viimeisen vuoden ajalta. Halvimman hinta on ollut 122 000 euroa ja kalleimman 131 000 euroa.
*) Tällainen huomio hintasivuston osalta: “Palvelusta puuttuvat vuoden 2026 asuntokauppatiedot, koska sopimus KVKL:n kanssa on päättynyt. Palvelusta poistetaan kuukausittain yli vuoden vanhat kauppatiedot.” Eli tarjolla on nyt viime vuoden touko-joulukuun toteutuneita kauppahintoja.
4 tykkäystä
Tätä keskustelua helpottaa mielestäni se kun miettii kämpät kuten osakkeina.. (joita ne yleensä asunto-osakkeina ovatkin)
- Lapulla on jokin markkinan määrittelemä arvo
- Saat vuosittain omistukselle jonkin prosentin osinkoa, joka riippuu siitä paljon on kulut ja paljon pyydät vuokraa
Jos ostit osaketta tai kämppää kun sen arvo oli ATH niin sehän on harmi, toisaalta jos tuolloin VAIHDOIT eli myös myit tuolloin kämpän niin nämä nollaavat itsensä.
Tämän päivän markkinassa, jos et usko lapun arvon nousevan koskaan niin silkka asunnon osinkotuotto voi tosiaan olla suht kehno 2,5% - 4,5% omissa vuokra-asunnoissani esim.
…Toisaalta jos arvioi, että kämpän arvo laskee niin osinkoprosentti suhteessa likvidoitavissa olevaan rahaan sen kuin kohoaa 
Asuntosijoittaminen on muuttunut viime vuosina siihen, että tarttee vähän älliä, tuuria ja hyvän diilin, jos aikoo tehdä löydön. Tämähän pitäisi olla vain hyvä asia vs. “stonks only go up”.
Asunto-sijoittajan kannaltahan suoranainen romahdus olisi se mitä tässä oikeasti halutaan.
Muistetaan myös, että romahduksen aikana useimmiten sentimentti ostamiselle on todella hapan (osakkeet tai asunnot).
8 tykkäystä
Miksi ei vastaisi? Itse seuraan etupäässä puolijohdesektoria, joka on osakesijoittajien kannalta yksi keskeinen alue. Nähdyn “romahduksen” jälkeen hinnat ovat raketoineet sille tasolle, missä kuu alkaa häämöttää. Osakkeille on myös kysyntää, ellet sitten satu olemaan se sijoittaja, joka kuvittelee saavansa huippuhinnan First Northin konkurssikypsistä pökäleistä.
2 tykkäystä
Niin. Tämä ei kerro vielä paljon mitään. Esimerkiksi jos asunnon myyntihinta on vuonna 2020 ollut 119 000 euroa ja tontti 35 000 euroa ja ostaja on kuitannut tonttiosuuden pois ja myynyt asunnon 122 000 eurolla, niin tappiota tuli 32 000 euroa. Toisaalta kalleimmat uudiskohdeyksiöt Hervannassa olivat muistaakseni jossain 150 000 euron molemminpuolin.
Tilastofakta kuitenkin lienee, että Tampereellakin yksiöt ovat keskimäärin menettäneet arvostaan luokkaa 20 %. Sinun anekdoottina nostamassasi kohteessa ei selkeästi kauppa käy eli ihmiset eivät halua myydä tappiolla. Lisäksi tuo yksittäinen asunto on voitu myydä vaikkapa sukulaiselle tai tuttavalle.
*Edit. Hieman varasto on kuitenkin alkanut sulaa, sillä esimerkiksi Tampereen keskustassa Kansikadulla on tällä hetkellä 52kpl “uudiskohteita” (2020-2023) myynnissä, kun vuosi sitten kesällä niitä oli 70kpl.
2 tykkäystä
Se kertoi juurikin sen, että kirjoitit edellä epätotta. Valtaosa Hervannan vuokratonteista on lisäksi kaupungin omistamia, joissa ei ole edes lunastusmahdollisuutta. Tarjolla toki on myös tonttirahastojen valinnaisia vuokratontteja.
Anekdoottini talosta on myyty useampia asuntoja sen valmistumisen jälkeen. Ja hintatilastojen sivuille päätyneistä yksikään ei ole mennyt alle alkuperäishinnan.
Ja 20 vuoden kuluttua kun katsotaan taaksepäin voi olla, että joku toinen assetti on viime vuosina ollut huono sijoitus.
Jos horisontti on pitkä toi ei välttämättä haittaa. Jos on näkemystä, voi katsoa että nyt on hyvä aika ostaa.
(Mulla ei siis ole sijoituskämppää)
6 tykkäystä
No, hienosti löysit esimerkiksi suunnilleen ne kaupungin kalleimmat neliöt.
Itse en sijoittajana etsi sen enempää niitä halvimpia kuin kalliimpiakaan kämppiä.
Omista asuntosijoituksistasi kerroit aiemmin tässä ketjussa näin, kun @Santtu3 niistä kyseli:
Koska profiililinkissäsi olevassa blogissa et asuntokohdetta esitellessäsi kerro paikkakunnasta, en sitä kerro minäkään, vaikka talon tunnistinkin. Sanotaan kuitenkin niin, että sen julkisen “vartissa suureen kaupunkiin” -kulkuyhteyden vetovoima alkaa kummasti hiipumaan, kun sinne pysäkille kertyy reippaasti toista kilometriä matkaa.
Kaksikerroksisessa talossa “kolme kertaa viikossa karaoke” -kapakka alakerrassa ja käytävän ovi suoraan ainoan ikkunan alla ei myöskään ole mitään varsinaisia vetovoimatekijöitä siinä vaiheessa, kun sitä seuraavaa hyvää vuokralaista täytyy kehyskunnan miniyksiöön alkaa metsästämään. Makuasioita tietty; voihan joku tykätä esim. siitä, että nyt viime vuoden lopullakin sekä jouluaattona että tapaninpäivänä on ollut karaokea tarjolla kahteen asti yöllä.
Niille 3,5 %:n vuokratuotoille on tietenkin kiva naureskella, eikä se luku minullekaan riitä, mutta suurien vuokratuottojen huumassa kannattaa myös miettiä oman asuntokannan / alueiden houkuttelevuutta asuntomarkkinoilla, halpojen asuntojen haastetta esim. taloyhtiölainaa hakiessa sekä arvokehityksen ajureita.
2 tykkäystä
Korjataan nyt muutama virhe. Matkaa pysäkille on 850 metriä eli 7-8 minuutin kävelymatka (mittasin itse). Pyörällä menee 2-3 minuuttia. Siitä menee tasan 15 minuuttia Tampereen ydinkeskustaan. Kyseinen asunto ei sijaitse baarin yläpuolella, eikä seinänaapurissa. Siihen ei kuulu mitään melua.
3-4 % vuokratuotto on luvalla sanoen surkea, sillä se ei kestä yhtään yllätystä tai muutoin vuosi(kymmeni)en tuotot on syöty. Esimerkiksi suurempaa taloyhtiön tai asunnon remonttia. Vaikkapa sitä, että vuokralaisen jäljiltä keittiö pitää uusia.
Oravan ja Turusen Osta, vuokraa, vaurastu -kirjassa esitetään minimituottovaatimukseksi 7-8 %, mielellään kuitenkin 9-10 %. Tällaisia 10 % tuottoja sai esimerkiksi Jyväskylän keskustan tuntumasta vielä 2010-luvun alkupuolella, jolloin elettiin asuntosijoittamisen kulta-aikaa.
Sen jälkeen asuntosijoittamisesta tuli nollakorkojen myötä koko kansan huvia, hinnat nousivat jyrkästi ja alettiin tyytyä olemattomiin tuottoihin perustellen sitä kohteen potentiaalisella arvonnousulla. Mutta siinäkin arvonnousun pitäisi olla 2-3%:n inflaatiota kovempaa, mikä toteutuu vain harvalla alueella.
Monen asuntosijoittajan tuotto-excelit heittivät häränpyllyä, kun korot nousivat nollista 2,5 - 3 %:n tasolle. Jos tuotto oli ennen korkojen nousua mainitulla 3-4 %:n tasolla, niin mitään ei jää enää jäljelle. (Sinulla oli toki onneksesi korkosuojaus.)
6 tykkäystä
Okei, luotetaan miehen sanaan. Koska osa liikenteestä kestää aikataulujen mukaisestikin 18 minuuttia ja kävelyyyn menee vaikka se 8 minuuttia, venyi matka kotoa keskustaan kuitenkin liki puoleen tuntiin.
Vähintäänkin pihametelin kautta nyt aivan varmasti kuuluu. Känniset ihmiset mesoaa kämpän nurkilla seitsemänä päivänä viikossa. Ja kirsikkana kakun päällä suoraan vastapäätä taloa sijaitsee suuren yrityksen teollisuusvarastoalue, ja rekkaliikennettä tiellä piisaa.
Remontteja ei makseta prosenteilla vaan euroilla. Prosentiaalisesti korkean, mutta euromääräisesti matalan vuokratuoton kohteet eivät remontteja miettien ole mikään avain onnelaan. Asuinalueen houkuttelevuus ja esim. lähipalvelut ovat kuitenkin keskeisiä asioita siinä, miten se vuokra kehittyy suhteessa markkinaan tulevaisuudessa. Unohtamatta tietenkään sitä, että talo ja asunto ovat viihtyisiä ja asumistarpeen täyttäviä.
Varmasti joo. Ja piti ostaa niitä mahdollisimman pieniä asuntoja, nauttia taloyhtiölainoista, ja mitä muita näitä legendaarisia neuvoja nyt onkaan. Nyt sitten ihmetellään kun 20 m2 koppeihin ei löydy sillä korkean vuokratuoton vuokralla asukkaita, ja kuinkas olikaan niin että asukkaalle sillä asunnon koolla olikin jotain merkitystä.
1 tykkäys
Ottamatta kantaa yksittäistapaukseen, aina jos puhutaan jostain aikamääreestä etäisyysmittarina, myyjä kertoo nopeimman mahdollisen ajan: kilpajuoksija ryntää ovelta autolle/pysäkille/asemalle. Jos kyseessä on auto, se on on heti valmiina lähtöön eikä esim. lumen peitossa ikkunat jäässä - ei ruuhkaa, ei punaisia valoja tai muita hidasteita, jos kyseessä on julkinen niin liikkumistarve osuu aina optimaalisesti aikatauluihin. Kohde määritellään myös mahdollisimman sopivaksi; esim. keskustaa lähin moottoritieliittymä = keskusta.
2 tykkäystä
Keskustelun sivujuonteena: minulla on tätä nykyä asunto samasta talokokonaisuudesta, josta Orava jossain kohtaa omisti asunnon. Julkisuudessa olleiden tietojen perusteella arvelisin maksaneeni asunnosta n. 25-30% vähemmän kuin hän, ellei hän heti kärkeen ole saanut jotain mahtialennuksia markkinan vielä kuplautuessa.
Minun ostohinnallani ja nykyisellä markkinavuokralla tuottoprosentti on aika tasan 5%.
Minä olen ajatellut näitä 3-5%:n asuntosijoittamisen tuottoja sellaisiksi, että alareunassa (3%) asiaan ei jakseta perehtyä ja annetaan vuokran vain rullata tai yksinkertaisesti halutaan peittää asunnon kulut esimerkiksi sillä ajatuksella, että itse, lapsi tai lapsen perhe joskus muuttaa asuntoon. Samalla tavalla siellä täällä näkyy esimerkiksi tyhjiä tontteja, kun odotellaan sitä jälkikasvua palaavaksi Piilaaksosta peräkylään perhettä kasvattamaan.
Yläreunassa (5%) tuotto alkaa olla jo kohtuullinen, jos tulevina aikoina odottaa arvonnousua ja/tai vuokrien nousua.
3 tykkäystä
Näin juuri. Ja loppuviimein nämä vuokratuotot kehittyy vähän kuin pörssiyhtiöiden osingot. Jos haluaa pitkän aikajakson korkeaa tuottoa, se harvemmin onnistuu lähtötilanteessa korkeimman osinkotuoton kohteilla.
Jos sijoitusstrategiaan esim. sopii ostaa kehyskunnasta sotien jälkeen rakennetusta talosta 17 m2 luukku karaokekapakan yläkerrasta, niin lähtöpisteen 8 %:n vuokratuottovaade on varmasti perusteltu.
Nämä sijoittajagurut ovat neuvoneet, että sijoittajan ei koskaan pitäisi miettiä omia asumisvaateitaan sijoitusluukkuja ostaessaan. Olen vähän eri mieltä. Edes jollain tasolla pitäisi ajatella, voisitko itse kuvitella asuvasi jossain elämäntilanteessa ostamassasi asunnossa. Vai onko esim. se liikaa, että alakerrassa kalevit laulaa kolmena iltana viikossa Rentun ruusua aamuyön tunneille saakka ja tilaihmeluukussa suihkussa käyminenkin taitaa tapahtua wc-pöntöllä istuen
4 tykkäystä
Kaikille omaisuus ei ole sama kuin sijoitus ja toisaalta asunto-osake kivitalossa huomattavasti turvallisemman tuntuinen omaisuuserä kuin jokin abstrakti velkakirja.
Minulla on osakesalkussa aina käteistä ostoja varten, eikä se käteinen tuota mitään. Luottokortissa on aina käyttämätöntä limiittiä, joka voisi olla tuottamassa. Asunnossani on ylimääräisiä neliöitä, joille voisin keksiä tuottavaa käyttöä. Ensiasuntoni päätin jo sen ostaessa pitäväni pesämunana pahan päivän varalle lopun elämäni. Vuokraan sitä alle markkinahinnan esimerkiksi opiskelijoille, koska olen asemassa, jossa minulla on tarpeeksi ja voin siitä antaa muillekin.
Välillä asuntojen hinnat menevät alas ja toisinaan ylös. Asunto eroaa kuitenkin velkakirjasta siinä, että asunnossa voi asua.
13 tykkäystä
- Asunnon ostoa harkittiin vähiten mittaushistoriassa eli vuodesta 1998 alkaen (marraskuussa 1998 yhtä vähän).
7 tykkäystä
Itse olen ostohousut jalassa ja onhan tilanne aika herkullinen. Tässä juuri pohdin, minkälaista hinnanalennusta voisi odottaa kesällä valmistuvaan 400k€:n kerrostalohuoneistoon pääkaupunkiseudulla? Onko kokemuksia neuvotteluista?
2 tykkäystä