Asuntojen arvostustaso

Asuntosijoittaminen
4254

Kannattaako nyt ostaa omistusasunto? Tässä pari artikkelia asuntomarkkina-aiheeseen → https://x.com/JuhaHaanpera/status/1932849043622793309

Keskustelin tänään kollegani kanssa, joka harkitsee ensimmäisen omistusasunnon hankintaa. Pohdimme yhdessä, onko nyt hyvä hetki astua asuntomarkkinoille. Erityisesti, mitä ensiasunnon ostajan kannattaa ottaa huomioon.

Uskon vahvasti, että omistusasunnon hankinta kasvukeskuksissa on nyt ja tulevaisuudessa järkevä päätös. Se ei ole vain koti, vaan myös pitkäjänteinen säästömuoto ja väline varallisuuden kasvattamiseen. Asuntolainan kuukausierissä säästyy vähitellen omaan omaisuuteen, toisin kuin vuokralla asumisessa, jossa varallisuus ei kerry.

Historiallisesti asuntojen omistaminen kasvukeskuksissa on ollut kannattava sijoitus. Väestönkasvu, työpaikkojen keskittyminen ja infrastruktuurin kehitys tukevat edelleen näiden alueiden kysyntää pitkällä aikavälillä. Vaikka markkinoilla onkin tällä hetkellä epävarmuutta, nämä tekijät eivät ole kadonneet mihinkään. Päinvastoin, ne antavat perustan vakaalle arvonkehitykselle tulevaisuudessa.

Entä asuntosijoittaminen. Voisiko nyt olla oikea aika harkita sitäkin?

Kerrostaloasuntojen hinnat ovat pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa laskeneet keskimäärin noin 20 % huippuvuosista. Samalla korot ovat laskeneet noin kahden prosentin tasolle, mikä tekee velkavivulla sijoittamisesta jälleen houkuttelevampaa.

Käytetyt asunnot voivat nyt tarjota sijoittajalle kiinnostavan mahdollisuuden ostaa hyvä sijainti kohtuuhintaan, ennen kuin markkinat mahdollisesti taas kääntyvät. Vuokrakysyntä pysyy vahvana erityisesti opiskelijakaupungeissa ja työvoimaa vetävissä keskuksissa, mikä tukee sijoituksen kassavirtaa.

Mitä sijoittajan kannattaa nyt mielestäni huomioida?

  • Asunnon sijainti ja sen vuokrattavuus pitkällä aikavälillä

  • Rahoitusratkaisut ja korkotaso

  • Asunto-osakeyhtiön taloudellinen tila ja tulevat remontit

  • Mahdollisuus arvonnousuun seuraavien vuosien aikana

Asuntojen omistaminen ei ole pikavoitto, mutta se on useille suomalaisille ollut vuosikymmenten ajan toimiva tapa rakentaa varallisuutta. Uskon, että sama pätee myös tulevaisuudessa, erityisesti kasvukeskuksissa, joissa kysyntä säilyy ja kasvaa.

No niin, onko nyt aika ostaa ensimmäinen oma koti tai tehdä sijoitus tulevaisuuteen?

5 tykkäystä
4255

Tähän vasta-argumenttina voisi laittaa, että jos vuokra on pienempi kuin asuntolainan kuukausierä ja yhtiövastike niin varallisuutta voi kartuttaa sijoittamalla vaikka osakkeisiin tämän erotuksen.
Vuokralla asujaa ei myöskään rasita korjausvelan kasvu niinkuin omistusasujaa.

17 tykkäystä
4256

Ainakin Helsingissä on vuosina 1993-2022 tehnyt erittäin hyvän nousun omistusasunnolla. Pelkästään arvonnousu ollut suuruusluokkaa 600 % ja päälle vielä halvempi asumiskulu ja pakkosäästäminen.

Itselleni myös menttaalipuolella tärkeä omassa asunnossa asuminen.

Varmaan jossakin sijoituksessa olisi voinut saada paremman tuoton, mutta en olisi toiminut toisin jos nyt pitäisi uudelleen päättää.

Samalla hoituu myös hajautus.

5 tykkäystä
4257

Näin voi tosiaan tehdä. Mutta sijoittamisessa voi myös hyödyntää lainan lyhentyessä sitä omistusasunnon vapautuvaa vakuusarvoa.

Esittämäsi valhtoehto on kuitenkin oikein mainio. Harmillista kuitenkin on, että loppujen lopuksi aika pieni osa vuokralla asuvista toimii noin.

3 tykkäystä
4258

Eikös tuo suomalaisilla yleensä mene juuri toisin päin :smiley:

Asuntosijoittamisen pitkän nousukauden varjopuoli on se, että se sai monen tavallisen sijoittamisesta mitään tietämättömän ihmisen kuvittelemaan, että asuntosijoittaminen on turvallisempi ja parempi tapa sijoittaa kuin indeksisijoittaminen.

Todella monella on jo siinä omassa asunnossa kiinni käytännössä kaikki pennoset ja laina siihen päälle. Sitten ostetaan sijoitusasuntoja lisäksi, vaikka kiinteistöt on valtavassa ylipainossa jo ennestään.

Suomen asuntomarkkinalla on paljon tyhmää rahaa, jonka kuuluisi olla indeksirahastossa.

25 tykkäystä
4259

Teoria on teoriaa ja todellisuus on todellisuutta.

Mikäli nämä kaksi muotoa Omistusasuminen vs. vuorkalla + indeksirahasto halutaan verrata toisiinsa, niin joku voi hoitaa sen indeksivertailun.

Todellisuus; Ostimme ensimmäisen asunnon vuonna 1997 100 %:n velkapääomalla. Tänä päivänä kun nykyisen asunnon arvosta vähennetään jäljellä oleva laina, niin asunnon nettoarvo on melko tarkalleen seitsemän numeroinen tasaluku.

Ensimmäiset 15 vuotta lainahoito + vastikkeet ylittivät ko. asunnosta maksettavan vuokratason keskimäärin 200 eurolla/kk ja tämän jälkeen keskimäärin 500 eurolla/kk.

Paljonko olisi indeksisijoituksen arvon, mikäli olisimme joka kuukausi laittaneet tämän “ylijäämän” indeksirahastoon? Siihen päälle voi sitten vielä teoreettisesti laskea jonkin sijoituslainan, mikäli pankki olisi sellaisen myöntänyt ilman lisävakuuksia. Ainakaan 1990-luvun puolella pankit eivät olisi olleet kovinkaan innokkaita sellaisia myöntämään ja saatavan lainan määrä varmasti olisi ollut melko rajattu ja korko huomattavasti asuntolainasta maksettavaa korkeampi.

Laittakaa joku indeksisijoittamisen omistusasuntoa tuottavampana pitävä hlö linkkiä indeksin arvonkehityksestä samalta ajalta ja jos löytyy vielä käppyrä, jossa näkyy kehitys, mikäli nettoosinko olisi sijoitettu aina takaisin “indeksiin”. Muistakaa, että ensimmäisen kk sijoitus olisi 250 euroa ja ensimmäisen vuoden sijoitus kokonaista 3.000 euroa ja siitä sitten pikkuhiljaan kuukausi kuukaudelta ja vuosi vuodelta lisää.

Ei oteta tässä vaiheessa vielä huomioon edes myyntivoittoveron merkitystä, joka omistusasunnossa on 0 % ja indeksirahojen kotiutustilanteessa verottaja lohkaisisi arvonnoususta suuruusluokaltaan 1/3.

3 tykkäystä
4260

Googlesta löytyy SP500 vuodesta 1996, nousua 700%. Eli jotakin on vuokra-asujakin tienannut tuona aikana jos on erotuksen sijoittanut.

4261

Tämä on varmasti totta. Harva asuntosijoittaja silti kohdetta käteisellä on ostanut, velkavivun käyttö asunnon hankinnan on mahdollistanut.
En oikein näe miten indeksirahastoa voi näin hankkia ilman omaa pääomaa.

1 tykkäys
4262

Jotain on tienannut, mutta kun ensimmäisen kk sijoitus on 250 euroa, niin omistusasunto näyttää olevan se voittava hevonen, vaikka tuottoprosentti lukuna ihan kiva.

1 tykkäys
4263

Juuri näin. Suurimman eron eri sijoitustapoihin Suomessa aiheuttaa pankkien lainapolitiikka. Omaan asuntoon ei tarvita pääomaa ollenkaan, ja sijoitusasuntoihinkin on yleensä huomattavasti korkeampi lainoitusaste JA into pankeilla.

Velkavivun merkitystä ei kannata aliarvioida.

Minä tietenkin olen itse edelleen tyhmä ( ja nolla sijoitusasuntoa ) mutta se on omaa syytä :slight_smile:

3 tykkäystä
4264

Tämä vertailu on vähän hassu. Eikö olisi olennaista tietää, mikä on ollut ostohinta ja mikä tämän hetkinen arvo? Myös nollakorkoajalla on varmaan aika iso merkitys tähän yhtälöön, nythän tilanne on aika toinen.

edit. niin ja 30 vuoteen mahtuu myös varmaan jokunen remppakin.

6 tykkäystä
4265

Mitenhän realistinen case tämä on nyt sitten yleistyksen kannalta Suomessa, että 90-luvun lopussa Helsingistä ostettu noin 140k€ asunnon arvo nousee 7 % GAGR ajasta iäisyyteen saavuttaen 1 miljoonaa + arvon? Korkoja ei mainittu, asumiskustannuksia ei mainittu, remontteja ei mainittu… Vähän kuin olisi vain 100 % vivulla otettu 140k€ laina ja se on mystisesti miljoona pelkällä takaisinmaksulla. Onnea tästä hienosta yksittäistapauksesta, mutta ei tämä tapaus nyt ratkaise tätä omistusasunto vs vuokra-asuminen kiistaa. On enemmän yksittäisen tapauksen esittelyä?

16 tykkäystä
4266

Tämä on todellisuus.

Ensimmäisen asunnon ostohinta oli euroissa noin 80.000.

Remontteja ei ole tehty kuin nykyiseen vuosi sitten kun laitettiin uusi parketti ja keittiökalusteet.

Omaa rahaa ei ole asuntojen ostoon laitettu muuta kuin mitä edellisestä jäänyt nettona käteen.

Näiden se vain toimii kun samaan aikaan asuntojen hinnat nousseet ja jokainen kuukausi on maksettu “vuokraa” pankille lyhennysten ja korkojen muodossa ja taloyhtiölle hoitovastiketta.

Pitää ottaa huomioon, että olemme päässeet asunnon vakuusarvolla alusta lähtien velkavivutettuun asunnon arvonnousuun, mikä ei olisi ollut mahdollista indeksisijoittamisessa.

Tämä on todellisuus ja vaihtoehtoiset sijoitukset vain teoreettista laskemista, jossa uusi kk pääoma kovin pientä.

Edelleen olen sitä mieltä, että meidän kämpät eivät ole nousseet muita Hki kämppiä keskimääräistä enempää vuodesta 1997, joten ei millään muotoa mikään uniikki tapaus.

1 tykkäys
4267

No niin, nyt kaikki asunto-ostoksille rikastumaan! Helppoa ja mukavaa.

Jää hiukan hämäräksi tämä tapaus ilman lisätietoja.

Oletko sitä mieltä että voidaan olettaa tämän kehityksen jatkuvan seuraavat 30 vuotta? Vuonna 2055 kämpän arvo kymmenen miljoonaa euroa?

11 tykkäystä
4268

Tämähän on aivan selkeää. Ja esimerkiksi mitään remontteja ei tietenkään tehdä (fuck putket ja julkisivut), vastike pysyy iästä ikuisuuteen samana. Rahalle ei myöskään ole mitään substituuttia, asumismukavuutta ei oteta huomioon (kylppäri, kalusteet, keittiö jne. edelleen alkuperäiset 30v vanhat romut).

Miten me ei olla kaikki tajuttu tätä?

13 tykkäystä
4269

En minä tiedä mitään asuntojen tai osakkaiden arvonkehityksestä tulevaisuudessa, mutta ainoa minkä varmuudella tiedän on nykyhetki.

Jälkikäteen arvioituna on mielestäni selvää, olisi ollut virhe olla vuokralla asujana vuodesta 1997 tähän päivään.

Oma asunto ei ollut olla ensisijaisesti sijoitus, mutta kuin tällaisia vertauksia tehdään, niin luvut ovat tässä.

Ehkä korjauksena laskelmaani, että viimeisen 2,5 vuoden aikana korkojen nousun takia asumiskulut vs. vuokralla asuminen on ollut korkeampi kuin 500 euroa kk, mutta puhutaan tällöinkin varsin vähäisestä vaikutuksesta.

1 tykkäys
4270

Hieno arvonnousu. Todellisuutta on myös, kun Etuovessa laittaa sijainniksi Helsinki ja rakennusvuosi max 1997 tulee hakuun 4352 asuntoa. Hinnan alarajaksi kun laittaa 1 000 000 € tulee 198 asuntoa. 900 000 € alarajalla tulee 235 asuntoa. Eli ei toki uniikki tapaus, mutta 1/20 tapaus, jopa yleinen?

Mitkä ovat olleet asumiskulut ja mihin vuokratasoon vertaat?

Oletko huomioinut korjausvelkaa laskuissa ja jos olet, mitä % osuutta olet käyttänyt asunnon arvosta ja mitä asunnon arvoa olet käyttänyt korjausvelan laskentaan?

2 tykkäystä
4271

Mielestäni näillä asioilla ei ole merkitystä, koska nyt verrataan omistusannon arvonkehitystä arvioiden siitä aiheutuvat kk-kulut vs. saman asunnon vuokrakulut.

Ensimmäiset 10 vuotta arvioin hyvinkin tarkasti asumiskuluja vs. vuokrakulut.

Hki:ssä keskimääräinen vuokratulo eli käytännössä vuokrakulu on jotain 3 - 3,5 % asunnon arvosta vuositasolla.

Korjausvelkaa en ole erikseen huomioinut, vaan ainoastaan omistusasunnoista tähän mennessä maksetut maksut vs. asunnon nykyhinta.

2 tykkäystä
4272

Omistusasuminen on yleisesti vuokralla asumista kannattavampaa, jos kolme suurta linjaa pysyy oikean suuntaisina ja riittävän vahvoina:

  1. Alueen väestö kasvaa
  2. Vastaavia asuntoja ei kaavoiteta yhtä paljon kuin väestön kasvu edellyttäisi
  3. Väestön ostovoima ei merkittävästi heikkene

Ennustaminen on tunnetusti vaikeaa, mutta oma arvaukseni on että ainakin 1 ja 2 pätevät Helsingin, Tampereen ja Turun seuduilla suurella todennäköisyydellä jatkossakin. 3 riippuu siitä, miten Suomen talous kehittyy - sen suhteen ei näytä kovin lupaavalta tällä hetkellä, mutta ehkä mahdollinen näivettyminenkin olisi sen verran hidasta, että kohdat 1 ja 2 riittävät kompensoimaan?

10 tykkäystä
4273

Saattaa olla ettei prosenttilaskut minulta suju, mutta eikö 600% arvon nousu 80k asunnossa toisi nykyisen arvoksi 560k, joka on “vain kuusinumeroinen luku”?

Saman olisi saanut n.400 euroa/kk sijoittamalla indeksiin 25vuoden aikana, joten hyvä tuotto silti. Tietenkään tässä ei ole huomioitu asuntoon meneviä kuluja ja vastikkeita yms.