Koko sektorin arvostus on tullut selvästi alas ja tämän seurauksena on loogista, että myös Titaniumille hyväksytään lyhyellä aikavälillä matalammat arvostustasot. Lisäksi vaikka markkinan epävarmuus ei suoraan lyökkään Titaniumin numeroihin vielä läpi, kasvattaa se myös Titaniumiin liittyvää epävarmuutta. Esimerkiksi uusmyyntiin ja rahastojen mahdollisiin lunastuksiin liittyvät riskit ovat kasvavat selvästi. Myös Investiumin integraation läpivienti tulee olemaan hankalampaa, kun uusmyynti ei vedä entiseen malliin ja myös Investiumin ennusteisiin liittyvä epävarmuus kasvaa. All in all mielestäni riskien nousu ja verrokkien laskeneet arvostustasot ovat tavoitehinnan tarkistuksen takana.
Joo, ihan hyvä tuo 7,5 e on hintana ja ottaa ihan sopivasti noita riskejä huomioon, joita itsekin olen kelaillut. Jossain vaiheessa näytti jo kohtuu pahalta vieraan ja oman pääoman suhde hoivassa, jos olisi jengille tullut himo ottaa hillot pois, niin olisi mennyt Titaniumilla sormi suuhun. Nyt taas voi hengittää ja rakentaa vähän vapaammin.
Arvioni mukaan kaupan syyt 1) saatiin hyvä hinta portfoliosta ja päätös oli rahastosijoittajille hyvä 2) päätös oli Titaniumille rahastomanagerina hyvä, koska rahaston palkkiorakenteen johdosta Titanium saa 2% myytyjen kiinteistöjen arvosta (ja luonnollisesti 2% kun se sijoittaa tämän pääoman uudestaan) 3) Titanium halusi todistaa markkinoille, että sen portfolio on kurantti ja oikein hinnoiteltu 4) yhtiöllä on tulossa hankekannasta isoja maksuja ja yhtiö haluaa varmistaa riittävän likviditeetin näihin, kun nettomerkintöihin ei voi enää luottaa yhtä paljon kuin ennen (eikä velkaa voi enää kauheasti ottaa).
Laskelmieni mukaan transaktiopalkkio on noin 1,0 MEUR ja 0,3 MEUR on tuottopalkkiota. Myyntiin liittyviä kuluja on noin 0,4 MEUR. Myytävän portfolion nettovuokratuotto arviolta 6%, eli alle Titaniumin portfolion (6,23%).
2 tykkäystä
Joo tämä on hyvä muistaa. Vaikka Titaniumin markkinariski onkin verrokkeja matalampi, liittyy Hoivarahaston riippuvuuteen edelleen merkittävä riski. Titaniumin kannalta nettomerkintöjen kääntyminen negatiiviseksi olisi katastrofi. Rahasto on seuraavan kerran auki lunastuksille joulukuussa, eli silloin nähdään miten tämä myllerrys siihen vaikuttaa. Jos merkinnät olisivat negatiiviset, asettaisi tämä painetta myös osinkoon, sillä yhtiö haluaisi todennäköisesti jättää itselleen lisää bufferia taseeseen.
1 tykkäys
Jaa-a, miksi kukaan yritys pitää alle keskitason työntekijöitä? Pitää muistaa, että finanssialalla asiakassuhde kulkee usein pankkiirin/myyjän mukana. Näitä asiakassuhteita ei hevillä haluta luovuttaa talon ulkopuolelle ja myyjistä pyritään ennemmin saamaan enemmän irti, kun laitetaan suoraan kilometritehtaalle. Lisäksi yhtiön overhead kulut jäisivät tässä skenaarissa pienemmän porukan katettaviksi.
Investiumin tuloshan on viimevuodet kyntänyt nipin napin plussalla. Kertoo paljon siitä, että läheskään kaikki myyjät eivät yksinkertaisesti voineet olla kannattavia.
Eli työntekijöiden lähtö tuskin olisi kummassakaan tapauksessa todellisuudessa hyväksi.
Myyjähän on periaatteessa kannattava kunhan myyjän myymien tuotteiden myyntikate on positiivinen.
Overheadit pitää huomioida tässä. Vaikka myyjä olisi provisiopalkalla, tulee hänelle jyvittää kuitenkin osa yleiskuluista (markkinointi, koulutus, materiaalit, taloushallinto, johto yms.).
“Transaktiopalkkio kattaa Rahastoyhtiön maksamia kohteiden
transaktioprosesseista aiheutuneita kustannuksia, joita ovat muun
muassa kiinteistöjen KHK-kiinteistönarvioitsijan hinta-arviot ja
kohdekatselmukset, ulkopuolisen asiantuntijan suorittamat tekniset
kuntokartoitukset sekä mahdolliset osto- tai myyntineuvonannon
kustannukset. Transaktiopalkkion määrä on enintään kaksi (2)
prosenttia kiinteistön tai kiinteistöarvopaperin kokonaisarvosta tai
rakennettavien/laajennettavien kohteiden kokonaiskustannuksista.” -Hoivan säännöt
Jos tällä kaupalla tehdään rahaa Titaniumille, niin eikö meikäläistä silloin vähän koijata rahaston omistajana, kun pitää maksaa yhteensä 4 % näitä transaktiokuluja kaiken kaikkiaan Titaniumille ja säännöissä lukee, että niiden on tarkoitus kattaa kuluja, eikä siirtää rahaa rahastolta Titaniumille?
Eikö se 2% kuitenkin ole se maksimi, kuten tuossa sanotaan, eikä se mikä velotetaan.
Siltä osin kuin ne ovat muutuvia kuluja ja sisältyvät myyntikatteseen. Käytännössä toki mahdotonta vetää tarkkaa rajausta mikä on muuttuva kulu ja miten kulut käyttäytyy. Mutta sitä ei tässä nyt vaadittu, kun oli vain yleistä pohdintaa.
Käsittääkseni Titanium ottaa tämän 2% lähes poikkeuksetta. Ainakaan oma excel ei taivu yhtiön raportoimiin lukuihin ilman että tämä 2% on otettu käytännössä aina kun kohteita on ostettu. Tällä katetaan toki osin kuluja, mutta ainakaan omien analyysien perusteella nämä kulut ovat suhteellisen pieni osa perittävistä transaktiopalkkioista.
1 tykkäys
Kunnon rahastusta. Tämähän tarkottaa käytännössä 2% merkintäpalkkiota 
Managerin näkökulmasta tämä on paljon paljon parempi kun merkintäpalkkio. Tämä palkkio peritään kun raha sijoitetaan ja jos raha vedetään pois, niin kohde myydään => palkkio saadaan myös tässä välissä. Lisäksi optiona vielä se, että myyt osan salkusta ja sijoitat sen uudestaan (kuten nyt tapahtui).
1 tykkäys
Hetkinen nyt vielä. Jos tästä rahastosta aletaan vetää rahoja pois, niin maksajia on jäljelle jäävät sijoittajat? Melko reilu järjestely
Kun kohde myydään ennen rahojen palautusta, niin kyllä se lunastajakin tässä kärsii sen 2%? En nyt ulkoa muista miten tämä rahaston säännöissä muotoiltu. Toki jos rahastossa valmiiksi likviditeettiä, niin mitään ei myydä ja palkkioita ei makseta. Lisäksi Titaniumin ei ole pakko tätä periä, mutta tämän rahan pöydälle jättämistä epäilen kyllä suuresti.
Joo, näinhän siinä tosiaan kuitenkin käy, kun rahastoille ei taida laina olla sallittua. Kannattaa siis vetää rahat pois ensimmäisten joukossa, jolloin ei joudu maksamaan tuota ylimäärästä 2%
Mitäs näille käy jos porukka suuressa määrin haluaa rahojaan ulos samaan aikaan? Täytyykö vaan odotella, että kiintiestöt sadaan myytyä?
Lisäys: Ilmeisesti tässä käytetäänki lainaa, joten jäljelle jäävät kyllä maksavat, jos lunastukset kuitataan velkarahalla.
Rahasto saa ottaa velkaa 50% LTV:hen asti (eli sama määrä velkaa kun omaa pääomaa). Lisäksi lyhyellä aikavälillä velka voi poikkeustilanteissa hetkellisesti olla korkeampi.
Nämä pakkolunastukset ovat yksi keskeisiä riskejä mitä kiinteistörahastoihin (asunto, hoiva yms.) liittyy. Käytännössä lunastukset rahoittaakseen pitää kiinteistöjä myydä ja pakkotilanteissa myyntihinta harvoin on kohdillaan. Heikot myyntihinnat painaisivat rahaston arvoa ja tämä kiihdyttäisi lunastuksia => negatiivinen kierre valmis. Hoivassa tämä riski on mielestämme rajallinen tällä hetkellä, koska markkinalla on niin valtava kysyntä kohteille (jokainen kynnelle kykenevä perustaa tällä hetkellä hoivarahastoja). Esimerkiksi asuntorahastoissa riski on kuitenkin huomattava ja rahastojen pakkomyynneillä voisi olla myös negatiivisia vaikutuksia kokonaismarkkinaan (osa asuntorahastoista on valtavan kokoisia). Meidän @Jesse_Kinnunen on varoitellut näistä aiemmin ja voi varmasti kommentoida tarkemmin aihetta!
EDIT: sen verran vielä, että jos lunastuksia on paljon ja kiinteistöjä ei olla saatu myytyä, niin silloin rahasto pistetään hetkeksi kiinni, eli lunastuksia ei sallita. Tämä kuitenkin vain siirtää ongelmaa (ja tod näk lietoo paniikkia).
1 tykkäys
Tässä tuli vielä vähän pohdittua tätä:
Jos tosiaan tuo 2% otetaan kohteen ostohinnasta, niin sijoitutetusta pääomasta siis käytännössä nappastaan 4%, koska se on velalla vivutettua ostoa. Alussa siis käytännössä velotetaan 2% merkintäpalkkio ja sitten päälle vielä 4% kulut. Lisäks hallinnointipalkkio on 2,95%. Kun rahoja otetaan ulos, niin se tarkottaa taas käytännössä tuota 4% maksua sijoituksen arvosta. Kuka tällaseen oikeesti laittaa rahojaan? Mikähän osuus tossa rahastossa on sijoitusten arvonnousua ja mikä on vuokratuottojen kassavirta?
Itse tarkoitin lähinnä sitä, kun ne myy, niin ne ottaa 2 % ja sitten ne rakentaa\ostaa uutta skeidaa ja taas menee 2 pinnaa Titaniumin taskuun, eli näin meillä täällä Nordic ID:n kotiseuduilla laskut suoritetaan. 
Näillä kuluilla ei sinäänsä ole mitään väliä niin kauan, kun rahasto tuottaa sen 8 %\vuosi, kun tähän sijoittamani massit on velkarahaa, niin oman pääoman tuotto on ihan kohdillaan - ainakin toistaiseksi. 
Niin 2% kauppahinnasta, josta puolet velkaa. Ei sitä velkaa siis lyhennetä tässä tilanteessa 2% vaan se kokonaan tulee maksettavaksi osuudenomistajalle, joka vastaa 4% sijoituksen arvosta.
Mutta mikähän tässä on tellista kassavirtaperusteista tuottoa ja mikä kohteiden arvonnousua? Olennainen kysymys, kun arvioidaan pitkällä aikavälillä tuottojen kestävyyttä.
Kuten arvon Sulo Vílen eilen laskeskeli, niin transaktioista tulee miltsi, joka on puolet tuosta lähemmäs 48 miltsin kaupasta. Sillä velalla ei ole mitään väliä.
Siitä rahaston vivusta on ainoastaan hyötyä rahaston sijoittajlle niin kauan, kun hoivan kiinteistöjen vuokravaade ei lähde nousuun, jolloin arvon kehitys lähtisi negatiiviseksi vipuvaikutuksella tod. näk. jos vuokrat ei pysty tätä komppaamaan.
Yksityisethän ostaa näitä kämppiä laittamalla 30 % tai vähemmän omaa fyffeä, jolloin saadaan vielä enemmän vipua ja tuottoa omalle pääomalle, koska niitä kämppiä vastaan nyt saa ihan hyvin lainaa ja nykyään on yhtiölainavirityksetkin lanseerattu.
Voithan sinä tuosta eilisestä linkistä yrittää laskea sitä tuottovaateiden laskua, jotka kirjataan arvonkorotuksina, mutta tuskin kovin pitkälle puusta pääset. Tämä ei ole kuitenkaan Orava, kuten eiliset diilit osoittavat.
1 tykkäys