Hieno juttu, että pääsevät tässä eteenpäin! Nyt kun eivät raportoi kk-katsauksia, niin emme tiedä onki siellä myyty yksittäisiä kohteita tämän rahoittamiseksi, vai meneekö tämä uuden velkapaketin puitteissa. Titanium tuskin raportoi yksittäisistä kohdemyynneistä, vaan pelkistä portfoliokaupoista.
5 tykkäystä
Hoivan taseesta päätellen H1/2024 lunastukset olivat 36 milj. Joulukuun 2025 kiinteistökauppa oli 35 milj.. Joten eiköhän myös tämä jälkimmäinen maksuposti hoidu pitkälti em. joulukuun myynneillä.
Viime kesäkuun laajassa rapsassa H1/2024 lunastusten haarukaksi arvioitiin 30-50 milj. (vrt. 36 milj.). Jos tahti suhteessa rapsan arvioihin jatkuvat samana, loput rästissä olevat lunastukset, H2/2024 10 milj, plus vuosi 2025 35 milj. olisivat yhteensä 45 milj..
2 tykkäystä
Mitä vähän seuraillut muiden avointen kiinteistörahastojen lunastusten maksuja, vaikuttaisi siltä, että usein tyylinä on ollut, että myynneistä vain osa käytetään lunastusten maksuun ja osalla lyhennetään velkaa.
Tietysti jos velkavipu pyörii edes vähän miinuksella ja lainasuhde alkaa olemaan siinä rajoilla, näin pitääkin tehdä.
Titaniumin hoivalla on eri tilanne. Kassavirtapohjainen nettotuotto on reilusti yli korkotason, korko lienee tällä hetkellä 3,5 ja 4,0 prosentin välillä, ja korot on luultavasti lähes kokonaisuudessaan korkosuojattu.
En pitäisi aivan mahdottomana, että loput lunastukset maksettaisiin pääasiassa lainalla eikä mitään kiinteistömyyntejä enää tehtäisi asian hoitamiseksi. Lainalimiitti sinänsä sen luultavasti mahdollistaisi, mutta asia ei liene aivan niin yksioikoinen.
Jos tosiaan lunastuksia ryhdyttäisiin maksamaan velalla tilanteessa, jossa velkavipu on kohtuullisen terveellä tasolla, tarkoittaisi se tietysti NAV:in kassavirtapohjaisen tuoton kohtuullista kasvua vielä nykyisestä. Mistä ei olisi ainakaan haittaa ajatellen rahaston uusmyyntiä.
Kokonaan ei voi enää myöskään pois sulkea kiinteistöjen hienoista arvon nousua lähitulevaisuudessa. Mikä tietysti sekin helpottaisi monella tapaa tilannetta. Puolikin prosenttia näkyisi luvuissa ihan kivasti.
4 tykkäystä
Vähän luulen, että tämä on aikalailla vanhentunutta tietoa. Jos laaja rapsa tehtäisiin nyt, niin luvut olisivat selvästi isommat. Joka tapauksessa lienee selvää, että Titanium yrittää käyttää kaikki muut mahdolliset keinot lunastusten maksuun kuin parhaiden kohteiden myynnit. Ei liene helppo homma.
2 tykkäystä
Titanium on päivittänyt rahastojensa sääntöjä maksuvalmiuden hoidon osalta. Kiinteistörahastojen maksuvalmiutta hoidetaan jatkossa seuraavilla tavoilla.
Rahastoille on valittu seuraavat maksuvalmiuden hoidon keinot:
Titanium Asunto, Titanium Baltia Kiinteistö ja Titanium Hoivakiinteistö: lunastusrajoitus, ilmoitusajan pidentäminen ja diluutiosuojamaksu. Muutokset on tehty sääntöjen 13 §:ään.
Näiden lisäksi on vielä mahdollista, että tietyissä olosuhteissa keskeytetään sekä merkinnät että lunastukset.
3 tykkäystä
Merkintäpalkkio, vuotuinen hallinnointipalkkio, transaktiopalkkio (kun kiinteistöjä ostetaan/myydään kiinteistösalkun sisällä) ja lunastuspalkkio ovat nyt käytössä. Tämän lisäksi tulee nyt siis mahdollinen diluutiosuojamaksu 0-20%. Hyvässä markkinatilanteessa diluutiosuojamaksu on varmaan 0% tai lähempänä 0%, mutta paljonko se on huonossa markkinatilanteessa nyt tai tulevaisuudessa? Jossain skenaariossa esim. 5% ja maksimi on siis 20%.
Näillä tiedoilla rahastoon sijoittavan suositeltava sijoitusaika tulisi olla varmaan vähintään 7-10 vuotta.
Mielenkiintoista nähdä, että miten tämä käytännössä toimii. Jos teet lunastuksen, kerrotaanko asiakkaalle etukäteen indikaatio todennäköisestä diluutiosuojamaksun prosentista (esim. vaihteluväli 3-5%) ennen kun rahat tulevat pankkitilille ja sitten vastaat kyllä/ei, että haluatko rahat vai perutko mieluummin lunastustoimeksiannon viime hetkellä jos diluutiosuojamaksu on asiakkaan näkökulmasta tänä vuonna liian korkea. Vai tulevatko rahat ilman ennakkotietoa pankkitilille ja etukäteen et yhtään tiedä diluutiosuojamaksun suuruutta kun teet lunastustoimeksiannon.
Jotain ennakkotietoa pitäisi rahastosijoittajan saada. Ei oikein voi olla niin, että rahaa tulee pankkitilille 100 000 euroa tai 80 000 euroa ja tiedät asian vasta sitten kun lunastustoimeksiantoa ei voi enää mitenkään perua. Tuossahan voi muuten pyyhkiytyä rahaston esim. 4 vuoden tuotto kerralla pois lunastuksen yhteydessä.
9 tykkäystä
12 viestiä yhdistettiin ketjuun: Finanssisektori sijoituskohteena
Asunto ja Hoiva tehneet uudet rahoitussopimukset.
Kuinkas sattuikaan, osuiko ihan korkopohjiin! Taas!
Hoivan aikaisempi korkosopimus oli 2,5% + marginaali. Ymmärtääkseni.
4 tykkäystä
Hyvä kun rahoitusta saadaan uusittua. Tiedotteen mukaan asuntorahaston rahoituspaketti on kuitenkin otettu Oma Säästöpankilta (hoivarahaston rahoitus olisikin ollut liian iso pala purtavaksi OmaSP:lle). Aiemmin OmaSP on ollut siinä maineessa, että yleensä se on kallein vaihtoehto marginaalin osalta. Tilanne on voinut muuttua ja en tiedä, että onko yksityisasiakkailla ja yritysasiakkailla kummallakin kallis listahinta. Neuvottelukysymys tietysti. Kuitenkin yksityisasiakkaissa marginaali Nordeasta on voinut olla 0,8% ja Oma Säästöpankin kautta 1,5%. Oma Säästöpankki on rahoittanut myös sellaisia kohteita pienemmillä paikkakunnilla, joihin muut pankit eivät lainaa myönnä. Asiakkaina myös ei-hintatietoisia kuluttaja-asiakkaita. Kommenttini pointti: en usko lainamarginaalin olleen kovin edullinen. Marginaalista, korkosuojauksista ja niiden hinnoista ei kerrottu.
1 tykkäys
Samaa mieltä. Uusi rahoitus on hyvinkin luultavasti kalliimpi kuin vanha. Miltä taholta edellinen rahoitus oli?
1 tykkäys
Titanium saa maksettua Asunnon rästissä olevat lunastukset pois: Ilmoitus Erikoissijoitusrahasto Titanium Asunnon osuudenomistajille 30.3.2026 - Titanium OyjTitanium Oyj
Oletan, että kohteita on myyty ja lisäksi uusi rahoituspaketti mahdollistaa tämän. Hieno juttu, että pystyvät hoitamaan velvoitteet! Muistutan samalla, että Asunnon merkitys Titaniumin numeroihin on marginaalinen, sillä sen kokoluokka on pieni ja Hoiva yli kolmanneksen koko Asuntorahastosta.
9 tykkäystä
Titaniumilta tulee muuten ensi tai seuraavalla viikolla Q1-raportit keskeisten rahastojen osalta. Hoivassa kiinnostuksen kohteena on totta kai se, että onko yksittäisiä kohteita myyty (niistä ei välttämättä tiedotettaisi erikseen). Lisäksi totta kai muutkin tiedot kiinnostavat, joskin niissä ei kaiken järjen mukaan ole mitään yllättävää.
Asunnossa kiinnostaa paljonko rästissä oli lunastuksia. Tästä saadaan jälleen hyvää indikaatiota siitä paljonko mahdollinen lunastuspaine olisi Hoivassa.
PE:n osalta kiinnostavaa on totta kai paljonko tätä on saatu myytyä. H2 momentumin olisi tärkeä jatkua, ja AUM:n pitäisi olla vähintään 30 MEUR. Lisäksi on kiinnostava nähdä, että onko Titanium tehnyt salkun koostumukseen muutoksia. Aiemminhan Titanium on puhunut näin:
Lähde: PE joulukuun kk-katsaus.
Nythän juuri tuo enterprise softa on ottanut pahiten lukua pörssissä SaaS-geddonnissa, ja varmasti salkunhoidossa pohdittu myös tätä asiaa. 
7 tykkäystä
Enterprise softa pörssissä tosiaan laskenut kymmeniä prosentteja vuoden aikana. Tietyt yhtiöt paljon rajummin. Arvostustaso tullut reilusti alas. On se mielenkiintoista nähdä, että onko PE-rahaston sisällä arvostustaso kuitenkin pysynyt (ainakin näennäisesti) aiemmalla korkealla tasolla tai jopa edelleen noussut. En tiedä, että mitä yhtiöitä siellä Vistan rahaston sisällä on, irtaantumisia ei varmaan näillä hinnoilla ole tehty. Arvonmääritys ei siis perustune kauppahintoihin vaan arvioihin tulevaisuudesta.
eQ:n viestiketjussa linkattu videohaastattelu kiinteistörahastoista ja videolla ollut kommentti oli tosiaan mielenkiintoinen, että pääkaupunkiseudulla yhteiskuntakiinteistöjä pystyy jotenkin myymään kohtuullisilla hinnoilla, maakunnissa ei niinkään. Onko Titanium nyt sitten kuitenkin pystynyt myymään pääkaupunkiseudun ulkopuolelta hoivakiinteistöjä ja millä hinnalla, Q1 raportti ehkä antaa lisätietoja. Näkevätkö eQ ja Titanium markkinatilanteen samalla tavalla vai onko eroavaisuuksia.
2 tykkäystä
Päivitetyt rahastojen arvot löytyvät nyt netistä. Q-katsauksia ei vielä ole julkaistu, mutta oletan niiden ilmestyvän palveluun lähipäivinä. Arvoissa ei mitään dramatiikkaa, PE lievästi alas ja Hoiva sekä Baltia lievästi ylös.
8 tykkäystä
Aloin jo huolestua kun raportteja ei ole kuulunut, niin kysyin yhtiöltä että ovathan ne tulossa, eikä olla siirrytty takaisin malliin missä raportit annetaan vain asiakkaille. 
Yhtiö kuittasi, että raportit ovat kyllä tulossa, mutta koska nyt ollaan siirtymässä kk-katsauksista Q-katsauksiin, niin prosessi on vaan kestänyt tavanomaista pidempään. Toivotaan, että saadaan lähipäivinä luettavaa! 
Aiemmassa kommentissa odotukset raporteilta: Titanium - Kasvun toista tukijalkaa etsimässä - #2435 käyttäjältä Sauli_Vilen
5 tykkäystä
Sieltähän ne raportit vielä illalla tuli ja ohessa kommenttini: Titaniumin rahastojen kvartaaliraportit hyvin linjassa odotuksiimme - Inderes
All in all, kaikki tosi hyvin linjassa ja ei suurempia yllätyksiä. Varainhoitopalvelun merkitys korostuu, koska tuosta kiinteistörahastojen kuopasta uhkaa tulla vielä aiempia odotuksiani syvempi (sentimentti jatkanut heikentymistään ja korkojen nousu myrkkyä koko sektorille).
@gearloose1 tiedoksi, että tuolla Hoivan katsauksessa sanotaan suoraan, että 240 MEUR:n lainapossa on 100% korkosuojattu 
10 tykkäystä