Kojamo sijoituskohteena

Osakkeet
375

Scope Ratings laski Suomen luottoluokitusta AA:han - Ilta-Sanomat

Suomen vuokra-asuntojen tuotto on hyvin pitkälle perustunut valtion avokätiseen tukipolitiikkaan. Kun luottoluokittajat yksi toisensa jälkeen laskee valtion luottoluokituksia niin ei analyytikotkaan voi loputtomasti suositella asuntosijoittamista tällaiseen maahan. Tukia on ennemmin tai myöhemmin pakko vain leikata. Jos siihen ei kyetä itse niin tulee ulkopuoliset ihmettelemään, että mitenkäs täällä on mahdollista majoittaa joutilaita ihmisiä maan kalleimpiin kortteleihin valtion maksaessa kaiken.

14 tykkäystä
376

Itse näen kyllä monta syytä Kojamon arvostuksen laskulle. Tässä esimerkkejä:

  • Korkojen (maltillinen) nousu
  • Suomen surullinen työttömyystilanne ja täysin kuralla oleva julkinen talous
  • Ylläolevasta syystä asumisen ja muiden tukien leikkaukset ja heikentyvä vuokranmaksukyky
  • Taloyhtiöiden kulujen kustannusinflaatio jota ei saa siirrettyä hintoihin (meilläkin taloyhtiössä vastike on parissa vuodessa noussut +20%)
  • Edelleen erittäin heikko asuntomarkkina, joka pitää hinnat alhaalla

Lisäksi nähdäkseni Kojamon taseessa olevissa asunnoissa on reilusti ilmaa verrattuna markkinahintoihin. Firmahan pumppasi tasearvoja ylös roimasti nousumarkkinassa ja paljon vähemmän alas laskumarkkinassa, vaikka oikeasti asuntojen arvostus on romahtanut paljon alemmas kuin ennen koronakuplaan huipentunutta arvonnousua. Ja jos Kojamo oikeasti joutuisi realisoimaan asuntojaan, nykymarkkinassa hinta romahtaisi helpolla.

14 tykkäystä
377

Oman tulkinnan mukaan ulkomaiset voinevat tulkita makrotaloutta hieman voimakkaammin kuin mitä me tehdään Suomessa.

Suomalainen asuminen on tai ainakin tulee olemaan murroksessa. Suomessa valtion tukema asuintuotanto on ollut korkealla tasolla. Järjestelmä on meillä hyödyttänyt puolueita koko poliittisella spektrillä ja tästä syystä koneistoon on pumpattu euroja toinen toisensa perään. Valtiolta on kuitenkin nyt rahat loppu, ja järjestelmää on alettu ajamaan alas tai ainakin sen vaikutusta koko rakentamisen markkinaan ollaan pienennetty. Tämä aiheuttanee epävarmuutta, mutta vapaarahoitteista vuokraa tarjoaville tämä olisi ennemmin bull skenaario - vuokra-asumista tarjonnee varmasti joku taho myös tulevaisuudessa.

Suomessa on edelleen rakennettu liikaa. Jopa viime vuonna asuinrakentamisen ollessa käytännössä täysin alhalla. PKS seudulle rakennettiin enemmän kuin mikä oli asuinkuntien määrän kasvu. Eli ylitrajontaa on markkinoilla edelleen. Asuntokuntien määrän kasvua painaa väestönkasvun maahanmuutto vetoisuus ja esimerkiksi opiskelijoiden tukien muutokset. Kojamon kannalta tämä lienee bear. Eli liikevaihdon kasvun elpymisen voinee skenaarioissa piirtää alkamaan parin vuoden päästä, uudisrakentaminen ja vuokrahintojen nousu ajureina.

Työttömyyden puolesta työttömyysaste on noussut. Tämä aktiivisten työnhakijoiden kasvu on kuitenkin suureksi osaksi työmarkkinoiden ulkopuolelta tullutta työvoimaa. Työttömyysetuuksien saajien määrä ei ole kasvanut juurikaan. Isossa kuvassa suomalaisten palkkoja on painanut esimerkiksi korkea rakenteellinen työttömyys. Mikäli saisimme painettua työttömyysasteen alas, palkat nousisivat kysynnän ollessa suurempaa kuin tarjonnan. Osin tähän teemaan liittyy myös reaalitulojen kasvu. Suomessa palkat ovat nousseet ihan hyvin ja inflaatio alkaa olemaan maltillista. Kojamon puoleta tämä taasen olisi bull. Tällä hetkellä ylitarjonnan vuoksi vuokrat ja asuntojen hinnat eivät pääse nousemaan. Valtion tukeman asuntotuotannon hiipuessa ylitarjonta kuitenkin pienenee, toivottavasti poistuu ja kuluttajien uskaltaessa myös kulutus elpyy - osa tästä osunee myös ns. parempaan vuokra-asuntoon.

Kojamon tulos alkoi elpymään vuoden 2025 toisella puoliskolla. Tämä tuli pääosin vuokrausasteen noususta. Vuokrausaste alkaa olla terveellä tasolla. Tulosta on painanut sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamiset. Taseen puolesta arvioin joskus viime vuoden lopulla, että Kojamon sijoituskiinteistöjen arvostus olisi nyt jossain vuoden 2020 alun tasolla - yliarvostuksia ovat alaskirjanneet jo jonkin aikaan. Tällä tasolla taseessa voinee olla vielä jonkin verran ilmaa, mutta Kojamo on käyttänyt elpynyttä tulosta varsin hyvin taseen tervehdyttämiseen. Skenaariona tämä lienee bull.

Kojamon puolesta kasvua ei liene näkyvissä, vaikka varmasti tänä vuonna saavat jo joitain rakentamisen aloituksia aikaan. Lähes koko tulos on nyt kuitenkin käytetty taseen tervehdyttämiseen. Kun tämä on saatu maaliin, Kojamo alkaa olla jo Bond-Proxy sijoitus ilman kasvuakin. Liikevaihdon kasvu voisi ehkä tapahtua joskus vuosikymmenen lopulla, ja Kojamo pivotoida sen johdosta erilaiseen markkina-asemaan. Vaikka taseessa olisi vielä ilmaa, alan nähdä Kojamossa enemmän mahdollisuuksia kuin riskejä. Omat ostot aloitin viime vuoden lopulla, ja tuo erä onkin hienosti jo pakkasella.

12 tykkäystä
378

Juurihan tuo puoli vuotta sitten myi parituhatta kämppää 242 MEUR:lla. Kauppahinnan asettuminen n. 10 % alle vuoden 2024 tasearvojen oli mielestäni varsin maltillista.

En sinällään ole eri mieltä siitä, etteikö taseessa olevissa asunnoissa olisi ilmaa, mutta jos tuo toteutunut kauppa antaa yhtään perusteita arvioida Kojamon koko kiinteistökannan arvostustason kuplaantumisastetta, on se mielestäni kuitenkin varsin maltillinen.

10 tykkäystä
379
8 tykkäystä
380

Portfoliosta ulos myytyjen kohteiden arvostus voi olla huono indikaattori koko portfolion arvostuksesta. Kun asuntoportfoliosta myydään pois asuntoja, todennäköisin parhaiten kaupaksi käyvät asunnot, jotka ovat lähinpänä todellista arvostusta. Jos Kojamolla on asuntoja, joiden markkina-arvo on kaukana tase-arvosta, niitä ei tässä kaupassa myyty. Tilastolliselta kannalta kaupaksi menneet asunnot on huono otos koko portfolion arvostuksesta.

7 tykkäystä
381

Kiva :+1: selittäkääs joku tyhmälle, miksi Varma ottaa/ miten Kojamo on saanut myytyä osakkeita Varmalle preemiolla?

Salaliittoteoreetikko sisälläni kuiskaa; Onko salkun kauppahintaa keinotekoisesti nostettu ylös alhaisemmalla yieldillä, kun kummankaan intressissä ei ole kertoa ulospäin liian korkeaa yieldiä (tilkkari saattaisi kysäistä muun salkun tasearvostuksesta)? Tämä sitten heijastuu preemioon osakeannissa.

2 tykkäystä
382

En ole tässä viisaampi, mutta maalaisjärjellä kyse on tosiaan arvostuksesta. Tekstistä löytyy maininta että vuokrausaste on 83%, joten kyseiset asunnot tuskin on asuntosijoittajan unelmakohteista.

3 tykkäystä
383

Kyse on Kojamon markkina-arvoon nähden isosta transaktiosta (900 ME v 2,34 MRD), mutta miten edullinen se on, en oikein osaa arvioida… Jos kaupan arvoksi mainittu 900 ME menee omaan pääomaan, ja kohonnutta tasearvoa arvostetaan samalla P/B-kertoimella kuin nykyistä tasetta (0,64), ja näin saatu markkina-arvo jaetaan kohonneella osakemäärällä, tulokseksi tulee minun laskujeni mukaan noin 10 euroa osakkeelta eli viitisen prosenttia yli nykykurssin. En tiedä, onko tämä kovin fiksu tapa laskea, mutta ehkä se antaa jotakin osviittaa…

3 tykkäystä
384

900m€ kauppahinta ja 4700 asuntoa eli n. 190ke per sijoitusasunto. Toivottavasti velaton kauppahinta tuo mutta aika korkealle kuulostaa näin könttäkauppana, joskaan en varman asuntokantaa tunne.

Kojamolla taas oli ennen tätä 40000 asuntoa, joihin varma nyt saa omistusta osakkaana aika tehokkaasti. Minusta näyttää hyvälle diilille ainakin varmalle ja kojamon johdolle kasvun kautta, mutta hyötyykö nykyiset omistajat?

1 tykkäys
385

Kauppahinta noin 900 miljoonaa euroa. Kolmasosa maksetaan Kojamon osakkeilla (osakekohtainen hinta 11,809 euroa). Liikkeellelasketut uudet osakkeet (24 666 667 kpl) vastaavat noin 10 % Kojamon osakemäärästä –> Kojamon osakkeen omistajien omistusosuus dilutoituu kaupan yhteydessä tuon 10 % verran.

Lisäksi Kojamo maksaa 600 miljoonaa euroa käteisellä. Jos lainan korko olisi 4 %, vuotuiset korkokustannukset nousisivat 24 miljoonalla eurolla.

Kojamon vuokrausaste q3/2025 oli 94,4 % (Varman portfolion vuokrausaste 83 %). Vaatii runsaasti työtä saada uuden portfolion vuokrausaste edes tyydyttävälle 90 % tasolle. Kun Varman portfolion vuokrausaste lähenee Kojamon omaa vuokrausastetta, vuotuinen nettovuokratuotto olisi noin 63 miljoonaa euroa (Kojamon arvion mukaan).

Arvio Kojamon ensi vuoden nettovuokratuotosta OP:n analyysin mukaan on 313 m eur (ennen tämän kaupan vaikutuksia). Mikäli Varman portfolio toisi jo ensi vuonna tuon Kojamon arvioiman 63 miljoonaan nettovuokratuoton (todennäköisesti tässä oikeasti kestää vuosia). Yhteenlaskettu nettovuokratuotto olisi 376 miljoonaa euroa.

Jos 376 m eur nettovuokratuotto arviosta vähennetään lisääntyneiden korkokustannusten vaikutus, saadaan 376 m eur - 24 m eur = 352 m eur. Tästä jos vähentää osakkeen diluution vaikutukset eli 10 %, saadaan 352 m eur* 0,9 = 316,8 m eur. Eli vanhan omistajan nettovuokratuotto kasvaisi OP:n arvioimasta 313 miljoonasta 316,8 miljoonaan. Eli 3,8 miljoonan hyöty vanhoille omistajille.

Toinen tapa tarkastella asiaa

Kun uuden portfolion 63 m euron nettovuokratuotosta vähennetään arvio lisääntyneistä korkokustannuksista (24 miljoonaa, jos korko olisi 4 %), jää jäljelle 39 miljoonaa euroa. Tästä vähennetään vielä 10 % diluution vaikutus niin jäljelle jää vanhalle omistajalle 39*0,9 = 35,1 m eur.

OP:n arvio Kojamon v 2027 nettovuokratuotosta dilutoidaan 10 % pois, niin vanhan omistajan osuus nettovuokratuotosta laskee (313 m eur * 0,1) eli 31,3 miljoonaa euroa. Eli vanha omistaja menettää alkuperäisestä Kojamon portfoliosta 31,3 miljoonaa euroa diluution seurauksena, ja uutta portfoliota saadaan lisää 35,1 miljoonaa euroa. Tässä laskutavassa tulee sama 3,8 miljoonaan nettopositiivinen vaikutus vanhoille omistajille.

Jos uuden portfolion nettovuokratuotto ei toteudukkaan arvioiden mukaisesti, niin luonnollisesti kaupan järkevyys Kojamon omistajien kannalta muuttuu.

On mahdollista, että laskuni on täysin virheellinen. Lisäksi käytin paljon oletuksia mm. OP:n arvio Kojamon ensi vuoden nettovuokratuotosta, uuden rahoituksen kustannuksista, Kojamon oletus Varman portfolion nettovuokratuosta.

Toivon jonkun kommentoivan tätä, kuka mahdollisesti tietää paremmin.

16 tykkäystä
386

Ensimmäisenä mieleen tulee, että Varma on myynyt pahjanpohjimmaisiaan Kojamolle ylihintaan.

Ja sitten tiedossa on että Kojamon kämpät ovat taseessa reiluun ylihintaan.

Onko tilanne se, että paska+paska on timanttia?

Kojamolle eduksi tässä tilanteessa on se, että merkittävä uusi omistaja ei todellakaan halua paljastaa koijausta.

387

Myi kaikki, eli sitten sillä ei ollut muuta kuin pahnanpohjimmaisia.

Mutta kai looginen preemionmaksusyy on että Kojamo maksoin asunnoista preemion verran ”ylihintaa”. Näin saatiin merkintä näyttämään siltä että kurssi olisi nyt liian alhaalla.

3 tykkäystä
388

Tässä kaupassa taisi mennä ainakin Kojamon osingonmaksukyky tältä keväältä? Se tieto tulee onneksi jo reilun tunnin päästä niin ei tarvi arvailla enempää.

edit: osinkoehdotus 0.11e. Eli ei vaikuttanut 2025 vuodelta maksettavaan osinkoon.

1 tykkäys
389

En usko, että myivät pahnanpohjimmaisiaan vaan koko asuntoportfolionsa. Siellä on sitten toki hyvää ja huonoa tavaraa.

Lainaus Varman sivuilta: Varma on kotimainen vuokranantaja, kiinteistösijoittaja ja rakennuttaja. Omistamme tällä hetkellä noin 4 600 vuokrakotia ympäri Suomea ja rakennamme jatkuvasti lisää. Suurin osa asunnoistamme sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja Tampereella, mutta myös Jyväskylässä, Turussa, Järvenpäässä, Lahdessa ja Keravalla voit vuokrata uuden kotisi meiltä.

Voisi kuvitella, että J-kylän ja Lahden kohteet saattavat olla herkästi liipasimella koska eivät ole strategian mukaisesti kasvukolmion sisällä.

2 tykkäystä
390

Vaikea sanoa miten hyvä tai huono kauppa tämä on kun ei tiedetä paljonko tuo 900M on suhteessa siihen, miten nämä on arvostettu Varman taseessa. Jos ei olla maksettu ylihintaa suhteessa tasearvoihin (mieluiten tietysti tuo 900M on alle tasearvon), niin käytännössä 900M asunnot on ostettu n. 844M hinnalla, kun lasketaan osakkeiden markkina-arvo + käteisosuus yhteen.

4 tykkäystä
391

Tässä webcastin kuuntelun lomassa tein laskeklmia, kommentit tervetulleita (muok. vihreät ovat yhtiön tiedottamia):

image
image491×201 5.25 KB

  1. Heitin stabiloiduksi 95%, en tiedä onko oikea, mutta sitä luokkaa se ainakin nyt on.

  2. Stabiloitu vuosivuokratuotto on 63, joten näillä oletuksilla nykytaso on 55

  3. kulut laskettu ilmoitetun nettotuoton (4.9%) kautta

  4. nettovuokratuotto olettaen, että kulut ovat kiinteät, vuokrausaste vain lisää/vähentää bruttotuottoja

  5. raportoitu arvo 900

  6. oikaistu arvo, huomioiden osakkeiden preemio

  7. kohdassa 4) lasketun nettovuokratuoton jakaminen raportoidulla kauppahinnalla

  8. sama kuin 7, mutta oikaistu kauppahinta.

14 tykkäystä
392

Tässä on Fransin kommentit liittyen tähän Kojamon tekemään jättikauppaan, lisäksi kommenteissa on mm asiaa alan tilanteesta ja näkymistä. :slight_smile:

Kojamo palaa kasvuun vaikeampien vuosien jälkeen hankkimalla Varmalta 900 MEUR:n asuntoportfolion, joka on suurin asuntomarkkinalla nähty kauppa pitkään aikaan. Kaupan nettotuottotaso on noin 4,9 %, mutta tuottotason saavuttaminen vaatii vuokrausasteen nostamista 83 % → 96 %:iin, mikä ei ole helppo tehtävä edelleen hyvin vaikeassa vuokramarkkinassa. Mielestämme ammattimaisen asuntotransaktiomarkkinan voidaan todeta nyt heränneen viimeisen vuoden aikana. Osakeannilla ja velalla rahoitettava kauppa keskittyy lähes täysin kasvukeskuksiin ja heijastaa laajempaa trendiä, jossa eläkeyhtiöt keventävät suoria kiinteistöomistuksiaan.

6 tykkäystä
393

Katsotaan sitä netto-vuokrien kehitystä eteenpäin. Tukien leikkauksethan alkoivat vaikuttaa vasta viime vuoden aikana ja eivät keskivuokrat taloustilanteen ja tukien todennäköisen edelleen leikkausten jälkeen ainakaan nousussa tule olemaan tänä tai ensi vuonna.

Tämä uusin kauppa mielestäni vain vahvistaa ongelmia ja veikkaan että keskimääräinen vuokrataso sekä vuokrausaste tulee tippumaan tänä vuonna äärimmäisen todennäköisesti.

Tämä yhdistettynä edelleen uskoakseni lähinnä unelmiin perustuviin tasearvoihin ja osakkeen diluutioon, ainoa mikä tätä osaketta uskoakseni pitää yli 9 Eurossa on joidenkin sijoittajien usko rakenteellisen korruption voittokulkuun uusien tukihimmeleiden muodossa.

2 tykkäystä
394

Kiitos @Frans-Mikael_Rostedt kun kirjoitit ”asevelihengessä” kommentin seurannan ulkopuolisesta yhtiöstä. Olihan tämä tietysti koko markkinan kannalta merkittävä tapaus.

8 tykkäystä