Täälläkin alkaa taas olemaan lieviä huuman merkkejä havaittavissa siitä, kuinka sijoitusasunnoilla tullaan automaattisesti velkavivulla vauraiksi tekemättä itse mitään ja samalla ymmärtämättä koko bisneksestä yhtään mitään. Nollakorkoaikaan yhtälö vielä toimikin, mutta se automaatti meni jo rikki.
Sanomaani kirkastaakseni laitan tähän ihan konkreettisen esimerkin, kuinka alan ammattilaisiltakin voi mennä asiat pieleen. Case on Fincap Asunnot Oy, jonka suurin suora omistaja on YIT 49% osuudella ja seuraavaksi suurin omistaja OmaSp n. 25% osuudella välillisesti GT Investin kautta.
Yhtiön tarkka asuntojen määrä ei ole minulla tiedossa, mutta julkisuudessa olleiden ja tilinpäätöstietojen perusteella arvioisin niitä olevan 700-1000 kappaletta. Asunnot on ostettu/siirretty YIT:n myymättömien asuntojen varastosta vuosina 2019 ja 2023 sillä kuuluisalla tukkualennuksella Fincap Asunnoille ja niiden mukana tuli taloyhtiölainaa yli 80% asunnon velattomasta hinnasta.
Yhtiön viimeisen kahden vuoden tulos on ollut rajusti tappiollinen etenkin matalien vuokratuottojen, korkotason nousun ja taloyhtiölainojen lyhennysten johdosta. Yhtiön hyvin pelkistetty tuloslaskelma näyttää tältä:
Tuloslaskelman ja jäljempänä esitettävän taseen perusteella yhtiö on onnistunut myymään joitakin asuntojaan voitollisesti, mutta siitä huolimatta tulos oli lähes 4,5m€ tappiollinen vuonna 2024. Taseeseen on kertynyt pitkäaikaisia muita saamisia yli 1,6m€, joka saattaisi viitata asuntojen myyntiin osamaksulla tuleville kiinteistökeisareille:
Negatiivista kassavirtaa on paikkailtu kassavaroista, parin millin pääomaruiskeella ja ottamalla 1,3m€ pikavippiä:
Tilinpäätöksen liitetietojen mukaan homma on kuitenkin oikenemassa, sillä kuluvana vuonna lisärahoitusta tarvitaan vain miljoona:
Tilinpäätöksen ehkä paras anti löytyy liitetiedoista, yhtiön tasearvoltaan 21,5m€ asuntoihin kohdistuu yhtiölainaa pyöreät 125m€ :
Hätiin on kutsuttu kuitenkin jälleen kerran ulkopuolinen arvioitsija, jonka mukaan asuntosalkun arvo ylittää asuntojen kirjanpitoarvon 21,5m€ lisättynä yhtiölainoilla 125m€ lähes 40m€ ja on yli 186m€:
Yhtiö sai vuokria vuonna 2024 9,4m€, eli 5% asuntojen arviokirjan mukaiselle arvolle. Ei tarvitse olla mikään Einstein, että ymmärtää arvion olevan liian optimistinen.
Erittäin pelkistetyn tuloslaskelman johdosta tarkkoja laskelmia on hankala tehdä, koska yhtiön hallinnointi yms. kuluja ei ole eritelty. Pitäisin kuitenkin hyvänä saavutuksena, mikäli tuo salkku saadaan kokonaisuudessaan realisoitua noiden taloyhtiölainojen arvolla. Oletetun (6m€) nettovuokratuoton kautta laskettuna se tarkoittaisi noin 5% tuottoa salkulle.
Lopuksi voisi todeta, että tämän olisi voinut laittaa yhtälailla YIT:n tai OmaSp:n ketjuun. Lisäksi näitä vastaavia semi-isoja salkkuja odottaa paljon sopivaa tilaisuutta realisoida, joten ei ne myytävät asunnot vielä ole loppumassa. Tämänkään yhtiön kumppaneilla tuskin on halua jatkaa yhteiseloa yhtään pidempään kuin on pakko.
mutta ymmärrän hyvin, että palveluille on ihan objektiivisestikin arvioiden perusteltua käyttöä.
eli en missään tapauksessa suosittele näiltä ostamista lähtökohtaisesti. Tuoton pitää olla erittäin järjetön ja pääoman olematon että kannattaa sijoittaa mihinkään vähänkin epämääräiseen. Tää mun linja ollut ja monen muunkin. Noi firmat elänyt lähinnä syöttämällä suu auki odottaville uusille adintosijoittajille asuntoja, näille jotka Trendin mukana lähtenyt ja joita nää helppoheikit myös koutsaa.