Harri Huru kuullosti vielä hieman varovaiselta uusimmassa podcastissa markkinan kehityksen suhteen. Varsinkin uudiskohteiden osalta.
Tästä huolimatta, lokakuussa ostetun
Helsingin kantakaupungin uudehkon yksiön lisäksi päädyin ostamaan vastikään firman nimiin “eläkesäästönä” pks ulkopuolisesta kasvukeskuksesta uudehkon n.30m2 yksiön hyvältä, keskeiseltä sijainnilta. Yhtiössä on enimmäkseen suurempia omistusasuntoja.
Tuntuma on että sijoitusasuntojen haistelua on alkanut olla enemmän, mutta markkina ei ole vielä kunnolla käynnistynyt. Tämä lähti noin -10% verrattuna mitä on maksanut uutena noin 6-8 vuotta sitten.
Ehdoton vaatimukseni eli oma tontti on tässäkin. 5,4% velattoman vuokratuottoa lasken tähän. 65% yhtiölainavipu on suurehko mutta paremmat ehdot kuin firmalleni saisin pankista. Jos korot laskee ennusteen mukaisesti, kassavirta menee aika lähelle nollaa, on plussalla 1-2% euriboreilla. Nyt saa riittää viideksi vuodeksi asunto-ostokset 
näiden kahden edellämainitun lisäksi on pks ulkopuolinen vanha yksiö ja lyhytvuokrattava lomahuoneisto.
Kiitos vastauksesta. Näin asian itsekin ymmärsin kotivakuutuksen suhteen, kun kyseessä tosiaan tuollainen pitkän ajan kuluessa tapahtunut vesivahinko. Onko kuitenkin mahdollista vaatia As Oy:n (osakkailta) korvauksia ylimääräisistä asumiskustannuksista eli vuokra-asunnon kustannukset? En tiedä miten naapurin tilauspäisasuminen järjestyi ja onko hän vaatinut As Oy:ltä korvauksia, mutta mielestäni olisi täysin oikeutettua, että As Oy osakkaat (itseni tietysti mukaan lukien) korvaisi ennallistamisen ja korjauksen lisäksi ylimääräiset asumiskustannukset sekä minulle että naapurille.
Ei kyllä ole tullut vastaan että taloyhtiö maksaisi korvauksia asunnon asumiskelvottomuuden takia. Eikä yleensä edes hoitovastiketta saa anteeksi remontin ajalta…
AsOy ei osallistu osakkaiden sijaisasumisen tai irtaimiston korvaamiseen.
Yhtiövastike ei ole huoneiston käytöstä maksettavaa korvausta kuten vuokra, vaan vastikkeenmaksuvelvollisuus perustuu osakkeiden omistukseen yhtiössä.
Mahdollisen vastikealennuksen määrä perustuu yhtiöltä säästyviin kuluihin, joten käytännössä alennus koskee lähinnä vesimaksua, jos asunto on muuttunut asumiskelvottomaksi vesivahingon takia. Kaikki yhtiön kulut juoksevat normaalisti ja oikeastaan kasvavat vahingon ennallistamisen takia.
Asumiskelvottomuuden tulee perustua terveysviranomaisen tai muun asiantuntijan arvioon - ei osakkaan omaan ilmoitukseen.
Espanjassa turistivuokralla olevien kiinteistöjen asiakastietojen ylläpitoon ja tietojen kirjaukseen tuli tänään muutoksia. Uusi rekisteri otettu käyttöön. Ei mitään dramaattisia muutoksia aiempaan, mutta lisävaiva uuteen rekisteriin liittymisessä.
Ihan hyvä muistaa mikäli suunnittelee sijoituskämpän ostoa. Laki koskee lyhyen ajan vuokrauksia, ei esim kuukausivuokralla olevia.
Espanja ja erityisesti Costan alue on hellinyt asuntosijoittajaa muhkealla arvonnousulla, mutta oma hommansa on asioiden ylläpidossa.
“Uuden lain mukaan matkailuyritysten ja autovuokraamoiden on lähetettävä asiakkaidensa henkilötiedot Espanjan sisäministeriölle. Lain uumoillaan johtavan odotteluun ja jonottamiseen suositun matkailumaan hotellien vastaanotoissa.
Laki edellyttää, että kaikkien yli 14-vuotiaiden hotelliasiakkaiden passitiedot, puhelinnumerot, kotiosoitteet ja maksutiedot välitetään Espanjan sisäministeriölle päivittäin. Tiedot pitää pitää digitaalisesti tallessa kolme vuotta”
Kieltämättä vähän turha systeemi noin tarkkaan tehtynä. Passin numero mielestäni riittäisi. Italiassa on jo jonkun aikaa ollut Espanjan uutta systeemiä vastaava käytössä.
Meidän on täällä tietysti hyvä muistaa, että Espanjaan tulee vuosittain 40 milj turistia, joten jonkun näköinen tieto ketä maassa on, olisi tietysti ihan hyvä olla olemassa.
Huh huh, jälleen yksi hyvä syy olla matkustamasta Espanjaan. Voin vaan kuvitella mitä tietoturvariskejä tuollaisten sensitiivisten tietojen hilloamiseen liittyy.
Eikös Suomessa ole ihan samalla lailla? Matkustajailmoitus taitaa olla virallinen termi.
Pitää paikkansa. Laki majoitus- ja ravitsemistoiminnasta 6 § pitäisi välittömästi kumota yksityisyyden vastaisena ihmisten kyttäämisenä. Poliisikin on julkisesti ilmaissut olevan vanhentunut ja tarpeeton. Suomessa onneksi ilmoituksen kanssa tunnutaan olevan melko leväperäisiä, lomakkeeseen voi käytännössä kirjoittaa mitä huvittaa, ainakin jos on suomalainen (ei edellytetä passitietoja). Lisäksi säilytysaika on hieman kohtuullisempi 12 kk jonka jälkeen tiedot on tuhottava.
Postataan tännekkin, koska asuntosijoittajia varmasti kiinnostaa. Tässä Erkki Hakalan (Catella) esityksessä meidän kiinteistöillasta on paljon hyvää dataa kiinteistösektorin arvostustasoihin ammattisijoittajan näkökulmasta katsottuna. Esityksessä toki myös paljon muihin kiinteistötyyppeihin (erit. toimistoihin) liittyvää dataa, mutta myös asuntoihin liittyvää kuten alla oleva kuva. Catellan näkemyksen mukaan ammattimaisten sijoittajien keskuudessa asuntojen tuottovaatimukset olisivat saavuttaneet lakipisteensa useiden kaupunkien prime-kohteissa.
Iso suositus esityksestä sektorista kiinnostuneille.
Mahtavaa. Mä kun olen aina jurputtanut siitä, että tilastokeskuksen “viivotinennusteita” ei pitäisi edes kutsua ennusteiksi, niin nyt VM on keksinyt keinon pienentää ylilyöntien riskiä.
Eli perustaa arvion pidemmälle aikavälille.
Seiskamaisen raflaava otsikko saatu artikkeliin jostain syystä, koska ei tuossa ole mitään hätkähdyttävää. Jos minun pitäisi jotain aiheeseen liittyvää ja tulevaisuuteen sijoittuvaa päättää, tällaisiin realistisemman kuuloisiin lukuihin voisin jo hyvin nojautuakin.
Skenaariossa vuotuisen nettomaahanmuuton oletetaan pysyvän pitkällä aikavälillä 25 000 hengen tasolla.
Tietäisiköhän täällä joku aiheesta jotain,
eli kerrostalo-osake on myyty, mutta ostaja ei ole maksanut varainsiirtoveroa, eli osakeyhtiö katsoo asunnon kuuluvan edelleen myyjälle ja kaikki asuntoon liittyvät laskut tulevat tälle myyjälle. Vinkkejä/mielipiteitä?
Laitat kuvan kauppakirjasta isännöitsijälle, sitten soitat perään ja kerrot mikä on tilanne.
Sitten soitat ostajalle, että hoitaa varainsiirtoveron pois. Jos vänkää vastaan, niin sanot että mikäli vielä ylihuomenna olet taloyhtiön kirjoissa osakkaana, niin tilaat huoltoyhtiön vaihtamaan asunnon lukot.
Tuo riittänee motivoimaan.
Tuo pitäisi maksaa kauppatilanteessa tai jos tehdään sähköisesti niin pankki maksaa automaattisesti.
Ps. Ootko varma että johtuu tuosta eikä siitä ettei osakerekisteröintiä ole tehty osakeluetteloon?
Toimita kauppakirja isännöintitoimistoon. Vastikelaskut toimitetaan sille mitä niiden maksamisesta kauppakirjalla sovittu.
Ostajalla muistaakseni myös 2kk aikaa kaupanteosta maksaa tuo varainsiirtovero.
Mahtaakohan olla siitä todellisuudessa kyse
Liekö tämä paras ketju tälle: OP rajoittaa vuorostaan lunastuksia kahdesta rahastostaan, joista toinen Suomen isoin (?) asuntosijoitusrahasto.
OP-RAHASTOYHTIÖ kertoi tiistaina 31.12.2024, että se keskeyttää väliaikaisesti kahden kiinteistörahastonsa rahasto-osuuksien lunastukset ja merkinnät. Yhtiön hallituksen päätös koskee OP-Palvelukiinteistöt ja OP-Vuokratuotto -rahastoja.
Toisin sanoen rahaston osuudenomistajat eivät voi toistaiseksi vaihtaa omistusosuuksiaan rahaksi eikä rahastoihin voi laittaa lisävaroja.
Rajoitus koskee kaikkia heinäkuun 2024 alusta lähtien ilmoitettuja lunastuspyyntöjä. Ne maksetaan vasta, kun rahastot jälleen joskus avataan.
Siinä missä esim kojamo ja asuntosalkku ovat lasketelleet pörssissä 2022 huipuista ~50%, niin op:n vuokratuotto laskenut vain ~15% ja samalla kuitenkin maksanut excel-tuloksesta tuotto-osuuksia omistajille. Lisäksi rahaston pyörittämisestä otettu aika suolaiset merkintä-, lunastus- ja hallinnointipalkkiot (1,5%/1,0%/1,9%). Asunnotkin suurin piirtein samanlaisia.
Kurssikehityksen selittävä tekijä on ilmeisesti se, että tää rahasto-osuus arvostetaan suoraan tasearvoon, kun taas pörssiyhtiöitä saa aika merkittävällä alennuksella? Ei siis yllätä, jos sijoittajat vetävät rahojaan ulos rahastosta.
Jep, minustakin aika hurja arvostugäppi noissa,mikä tekee sijoittajien insentiiveistä todella nurinkuriset:
Tuollaiseen sijoittaneen on kannattanut lunastaa osuutensa pois heti ensimmäisten asuntokaupan pehmenemisestä kertovien merkkien ilmaannuttua.
Silloin on saanut rahansa ulos rahaston käteispuskurista tase-arvolla. Lopuilla on rahat jumissa, eikä tasearvo oikein korreloi todellisen arvon kanssa enää.
Ja ymmärtäähän sen kun markkina on jäissä ja pakkomyyntilanteessa asuntojen todellinen markkinahinta olisi ihan jotain muuta, kuin tasearvo. 
Se olisikin jännää nähdä kun tuo vuokratuottorahasto ottaisi aina talon kerrallaan, muuntaisi AsOy:si ja laittaisi talon yksittäiset asunnot kerralla huutokaupat.com:iin, kunnes saisi lunastukset katettua… 
Asuntorahasto ei maksa tuotto-osuuksia excel-tuloksesta vaan realisoituneesta nettotuloksesta (vuokra- ja myyntituotot miinus kulut).
Nettotulos tietääkseni sisältää myös arvonmuutokset ja siksi termi excel-tulos