Toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa keskusteli Fransin kanssa heti Q3-liiketoimintakatsauksen jälkeen. (Q3: 1.4.2025-30.6.)
Aiheet:
00:00 Aloitus
00:11 Q3 yhteenveto
01:21 Ylimääräiset vastikkeet ja vuokratuotot
02:48 Tulostaso ja muut kertaluonteiset kulut
04:32 Mahdollisuudet, kun uusia asuntoja ei ole rakenteilla
05:51 Vuokrausasteet ja markkina
07:37 Asumistuen poistumisen vaikutukset
08:57 Transaktiovolyymit Suomessa
10:24 Tallinnan myynnit
Tässä on vielä Fransilta uusi yhtiöraportti Asuntosalkusta Q3:n jäljiltä. 
( Q3: 1.4.2025-30.6.)
Asuntosalkun Q3-katsaus oli lukujen puolesta hieman alavireinen, mutta Tallinnan selvästi voitolliset asuntomyynnit jatkuivat. Näitä varoja yhtiö on allokoinut omien osakkeiden ostoihin, joka on nykyisellä selvällä tasealenuksella mielestämme omistaja-arvoa luovaa toimintaa. Teimme pieniä negatiivisia ennustemuutoksia katsauksen pohjalta. Lyhyellä aikavälillä vaisu kassavirta on keskeinen haaste, mutta omien osakkeiden ostot kompensoivat matalaa kassavirtatuottoa. Osakekurssi on ollut nousussa, mutta näemme nykyarvostuksen (2025e: P/NAV 0,70x) yhä houkuttelevana tasona lisäostoille, kun asuntosektori alkaa mielestämme asteittain mennä kohti parempaa sykliä. Toistamme lisää-suosituksemme ja 92 euron tavoitehintamme.
Rapsasta lainattua:
Tuottoperusteinen tarkastelu
Tuottoperusteisessa tarkastelussa sovellamme EBITDA/EVmenetelmää, joka huomioi sekä operatiivisen tuloksen että taserakenteen. Ennustamme Asuntosalkun operatiivisen käyttökatteen olevan 8,6–9,0 MEUR tilikausilla 2025– 2026, mikä vastaa 3,8–3,9 %:n EBITDA/EV-tuottotasoa. Tämä jää alle Kojamon ja Balderin keskimääräisen 4,3–4,4 %:n tason ja arvostus näyttäytyy kireänä. Nettovelka huomioiden osakekannan arvoksi muodostuu 73 €/osake. Kojamon ja Saton arvostuskertoimia soveltamalla arvo olisi 56 €/osake, mikä yhdessä korkeiden korkokustannusten kanssa rajoittaa nousupotentiaalia lyhyellä aikavälillä.
@henrielo on tehnyt analyysin Asuntosalkusta.
Asuntosalkun substanssialennus on tällä hetkellä 85 euron kurssilla 28,6 prosenttia, kun se viime analyysissa huhtikuussa oli 39 prosenttia. Yhtiön isolla verrokilla asuntosijoitusyhtiö Kojamolla vastaava substanssialennus on nykyisellä 10,7 euron kurssilla 26,7 prosenttia, kun se huhtikuussa oli Asuntosalkun kanssa samalla tasolla.
Kojamon vuokrausaste parani kesällä 93,6 prosenttiin, mutta on yhä selvästi matalampi kuin Asuntosalkun Suomen vuokrausaste, joka oli kesäkuussa 98,2 prosenttia.
Alaotsikot:
Huom.
IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.
Suuryrittäjä Jüri Käo sanoo asian kiertelemättä.
Olemme pohjalla.
Virossa myydään nyt kiinteistöjä ja metsäpalstoja, usein kiireessä ja edulliseen hintaan. Uusia sijoittajia ei kuitenkaan ole tulossa tilalle, sillä heidän houkuttelemisensa on entistä vaikeampaa.
Nykyisessä geopoliittisessa tilanteessa kiinteistöt ja muut kiinteät omaisuuserät ovat sijoittajille kuollutta aluetta, sanoo kiinteistökehittäjä Jaanus Juss.
Frans etkoilee, kun Asuntosalkku kertoo H2-tuloksestaan torstaina. 
Vertailukelpoisesti odotamme nettovuokratuottojen pysyneen vakaana, vaikka raportoidut tuotot laskevat Viron tilikausien harmonisoinnin vuoksi. Emme odota korkojen laskusta vielä täysimääräistä vetoapua tulokseen, jonka myötä arvioimme kassavirran ja oikaistun tuloksen pysyvän matalina. Käypien arvojen muutosten arvioimme olevan hyvin maltillisia viime raporttien laskujen jälkeen. Raportin mielenkiintoisinta antia tulee olemaan uusi ohjeistus, Viron asuntomyyntien eteneminen ja lainojen keskikoron kehitys.
Tässä on Fransin pikakommentit Asuntosalkun H2-tuloksesta.
Asuntosalkku julkaisi hieman odotuksiamme paremman H2’25-tuloksen. Vertailukelpoisesti nettovuokratuotot pysyivät vakaina, vaikka raportoidut tuotot laskivat Viron tilikausien harmonisoinnin vuoksi. Korkojen lasku realisoitui jo hieman odotuksiamme paremmin ja kassavirta sekä tulos kehittyivät hieman odotuksiamme paremmin vaikka pysyivät edelleen melko matalina. Käyvät arvot kehittyivät niin ikään hieman positiivisesti ja odotuksiamme paremmin viime raporttien laskujen jälkeen. Ohjeistus oli hieman odotuksiamme parempi ja viitoittaa tasaista ensi vuotta sekä mahdollisuuksia jatkaa voitollisia Tallinnan asuntojen myyntejä.
Frans haastatteli Asuntosalkun toimitusjohtajaa Jaakko Sinnemaata H2:n tiimoilta.
Aiheet:
00:00 Aloitus
00:12 Kehitys katsauskaudella
01:12 Keskivuokrien kehitys
03:25 Suomen vuokrausasteet
04:48 Viron taloustilanne
06:36 Käyvät arvot
07:59 Osinkoehdotus ja omien osakkeiden osto
11:03 Korkojen laskun realisoituminen
12:48 Ohjeistus ja Tallinnan asuntojen myynti
Tässä vielä päivitysraportti. Yhtiön tunteville H2 ei tuonut suuria mullistuksia kuten ei asuntosijoitusfirman tapauksessa mielellään kuulukaan tuoda 
Operatiivinen suoritustaso oli hieman odotettua parempi. Realisoituneen tuloksen ohjeistus oli melko vahva, mutta sen osalta on vaikea arvioida paljonko siinä on sisällä Tallinnan voitollisia myyntejä, jotka tulevat jatkumaan. Ellen ole arvioinut taseen arvoa väärin niin tilanne on kyllä mielenkiintoinen, kun yhtiö pystyy myymään asuntoja yli arvonmääritysarvojen ja ostamaan omia osakkeita. Lyhyellä aikavälillä tämän vaikutus on rajallinen matalan likviditeetin takia, mutta pitkällä aikavälillä tämä on mielestäni merkittävä tekijä ja likviditeetti todennäköisesti vahvistunee mikäli osake pysyy nykytasolla ja teesini osoittautuu oikeaksi. Toki en myöskään näe miksei Lemonsoftin kaltainen top 100 suurimmille omistajille suunnattu ostotarjous olisi mahdollinen.
Asuntosalkun tapauksessa on toki hyvä huomioida, että vaikka NAV-alennus on näin merkittävä niin koen yhtiön sijoitusprofiilin ennemminkin tasaisena matalariskisenä asuntosijoituskohteena, joka purkautuu omien osakkeiden ostoilla ja asuntojen myynneillä sekä tätä kautta tapahtuvana asteittaisena arvostustason nousuna. Arvostuksen nopeampaa nousua mielestäni rajoittaa yhä matala kassavirta, Suomen heikko vuokra- ja asuntomarkkina sekä verrokkien (erit. Kojamo) matalat arvostustasot.
@henrielo on tehnyt analyysin Asuntosalkusta.
Positiivisia signaaleja jatkoa ajatellen ovat Tallinnan toimiva myyntimarkkina ja yhtiön voitollinen operointi markkinassa, supistuvat rahoituskustannukset sekä kotimaassa pienentyvä valmiiden myymättömien asuntojen varanto markkinassa.
Alaotsikot:
HUOM.
IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.
Jaakko Sinnemaa oli kertomassa yhtiöstään Kiinteistöiltamista.
@Sijoittaja-alokas linkkaamassa esityksessä oli yhtiöltä hyvä yksinkertaistettu havainnollistus omien osakkeiden ostojen vaikutuksesta kiinteistöalalla. Käytännössä tällä hetkellä ostaessaan omaa osaketta yhtiö ostaa omia asuntojaan alle niiden tasearvon. Yksinkertaista, mutta kaunista. Vielä kun päästään suurempiin volyymeihin ja saadaan todisteita Suomen asuntokannan myytävyydestä niin yhtälö näyttää erinomaiselta.
Tässä myös linkki Kiinteistöillan paneelikeskusteluun. Asuntosektorin teemoina olivat mm.
Miksi Suomen asuntojen hintakehitys on edelleen ollut koko Euroopan heikointa, vaikka korot ovat laskeneet jo aika kauan sitten ja meillä korot ovat vaihtuvakorkoisia?
Suomen asumistukijärjestelmä on ollut hyvin antelias, mutta nyt tukijärjestelmää on jo selkeästi kiristetty. Onko Suomen asuntomarkkina ollut kuinka paljon anteliaan tukijärjestelmän varassa ja tuleeko nämä heikennykset aiheuttamaan pitkäkestoista heikkoa kehitystä nyt nähdyn heikon kehityksen päälle?
Miten ja milloin pääkaupunkiseudulle vuokra-asuntojen ylitarjonta purkautuu?
Mistä johtuu, että suomalaista pääomaan ei tunnut juurikaan löytyvän kiinteistömarkkinalle, vaikka nyt voisi kuvitella olevan myös melko hyvät ostajan markkinat?
Tässä on Fransin kommentit siitä, miten Asuntosalkku jatkaa omien osakkeiden osto-ohjelmaa.
Toivottavasti muutkin matalaan tasearvoon arvostetut pörssin kiinteistösijoitusyhtiöt ottaisivat oppia tästä.
Omien osakkeiden ostot jatkuvat odotetusti yhtiökokouksen jälkeen
Tässä myös yhtiökokouksen päätökset
