Hyvät vuokrausasteet, kohtalainen prosentuaalinen nettovuokratuotto, rahoituskulujen todennäköinen supistuminen yhdistettynä selkeään voitolliseen arvioon realisoituneesta tilikauden voitosta tekevät osakkeesta mielenkiintoisen pitkän aikavälin sijoituskohteen nykyisellä substanssialennuksella.
Huom.
IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.
Tässä on Fransin etkoilut, kun Asuntosalkku julkaisee H1-tuloksensa tiistaina.
Asuntosalkku julkaisee H1’25-tuloksensa (ajanjakso 1.10.2024-31.3.2025) tiistaiaamuna. Odotamme nettotuottojen ja oikaistun käyttökatteen olevan noin vertailukauden tasolla. Käypien arvojen odotamme kääntyneen pieneen kasvuun, ja EPS:n nousevan jälleen positiiviseksi, vaikkakin jäävän melko matalaksi. Korkojen laskun odotamme näkyvän tuloksessa vahvemmin vasta H2:lla. Raportin mielenkiintoisinta antia tulee olemaan Viron asuntomyyntien eteneminen ja lainojen keskikoron kehitys.
Tässä on vielä Fransin kommentit Asuntosalkun H1-tuloksesta.
Asuntosalkun H1’25-rapotti (ajanjakso 1.10.2024-31.3.2025) oli kokonaisuutena operatiivisesti melko odotettu. Nettotuotot ja oikaistu käyttökate kasvoivat hieman vertailukaudesta. Käyvät arvot jatkoivat kuitenkin vastoin odotuksiamme laskusuunnassa, vaikka tuottovaatimukset pysyivät ennallaan. Laskua tuli erityisesti Suomessa, jossa vuokratasot kääntyivät pieneen laskuun. Näin ollen EPS painui edelleen tappiolliseksi. Korkojen lasku näkyi lainojen keskikoron laskuna, mikä näkyy vahvemmin tuloksessa H2:lla. Yhtiö on kyennyt jatkamaan Tallinnan asuntomyyntejä selvästi yli arvonmääritystasojen, ja myynnit antavat mielestämme jo kohtuullisesti evidenssiä Tallinnan asuntojen aliarvotuksesta.
Yhtiöhaastattelu H1:n kehityksestä ja tapahtumista:
Asuntosalkku julkisti operatiivisesti odotuksien mukaisen H1-raportin. Nettotuotot ja oikaistu käyttökate kasvoivat edellisvuodesta, mutta käyvät arvot jatkoivat laskusuunnassa vaikka tuottovaatimukset pysyivät ennallaan. Yhtiö toteutti myös kattavia pankkilainojen jatkosopimuksia. Toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa analyytikko Frans-Mikael Rostedtin haastattelussa.
Aiheet: 00:00 Aloitus 00:12 H1:n yhteenveto 01:48 Vuokrausaste ja keskineliövuokra Suomessa 05:16 Vuokrien kasvuoletukset arvonmäärityksessä 08:10 Korkokulut ja niiden kehitys 09:53 Lainajärjestelyt Suomessa 11:26 Lainajärjestelyt Virossa 14:07 Tallinnassa myytyjen asuntojen edustavuus portfoliosta 16:15 Omien osakkeiden osto tarjousmenettelyllä
Tässä olisi vielä Fransilta tuore yhtiöraportti Asuntosalkusta.
Asuntosalkun H1-raportti oli operatiivisesti hieman odotuksia parempi, mutta Suomen portfolion käyvät arvot laskivat edelleen. Näemme yhtiön taseen kokonaisuutena olevan nyt hieman aliarvostettu Tallinnan portfolion matalan arvostuksen takia. Heikko kassavirta on edelleen haaste, mutta näemme yhtiön kykenevän vapauttamaan arvoa myymällä Tallinnasta asuntoja yli tasearvostusten ja ostamalla omia osakkeita. Näemme nykyarvostuksen (2025e: P/NAV 0,66x) houkuttelevana tasona hypätä yhtiön kyytiin lähellä asuntosektorin syklin pohjaa. Toistamme lisää-suosituksemme sekä 88 euron tavoitehintamme, joka vastaa 0,73x P/NAV arvostustasoa.
Rapsasta lainattua:
Asuntosalkku on mielestämme mielenkiintoinen osake pitkäjänteiselle sijoittajalle, joka haluaa ottaa näkemystä asuntomarkkinaan, erityisesti sen laadukkaan Tallinnan portfolion takia. Keskeisiä ajureita arvon purkautumiseksi olisivat mielestämme korkotason lasku, jatkuvat voitolliset myynnit sekä omien osakkeiden ostot.
Frans on reippaana kaverina saanut valmiiksi Asuntosalkun laajan rapsan, muiden laajojen rapsojen tapaan, niin se on kaikkien luettavissa.
Asuntosalkku toimii kilpailijoista poikkeavalla strategialla, joka nojaa yksittäisiin asuntoihin hyvillä sijainneilla ja yhtiön kautta pääsee osaksi kehittyvän Tallinnan vuokra-asuntomarkkinan potentiaalia. Strategian keskiössä on omistaja-arvon maksimointi, mikä tarkoittaa lyhyellä aikavälillä Tallinnassa asuntomyyntejä yli tasearvojen ja omien osakkeiden ostoja tasealennuksella. Korkojen nousu iski voimalla yhtiön kassavirtaan, mutta nyt nähty lasku tarjoaa selvää tukea kassavirralle jo ensi vuonna. Kassavirtapohjaisesti arvostus on kireä, mutta tasepohjaisesti taas hyvin houkutteleva (P/NAV 2025e 0,67x), jonka takia toistamme lisää-suosituksemme. Nostamme tavoitehintamme 92 euroon (aik. 88 €), koska näemme ajoituksen olevan houkutteleva ottaa näkemystä asuntomarkkinaan.
Rapsasta lainattua:
Mikäli tasealennus säilyisi nykyisen kaltaisena, yhtiö pystyisi kiihdyttämään omistaja-arvon luontia selvästi omien osakkeiden ostoilla, mitä se nyt tekeekin. Nykystrategian mukaisesti yhtiöllä olisi mielestämme sen pörssiarvostuksella edellytykset luoda merkittävästi omistaja-arvoa myymällä asuntoja ja ostamalla omia osakkeita. Asuntosalkku onkin käynnistänyt omien osakkeiden ostot, mitä pidämme erittäin positiivisena. Ostoja vaikeuttaa osakkeen melko matala likviditeetti, mutta pidemmällä aikavälillä vipu osakkeenomistajan tuottoihin voi olla merkittävä, mikäli olemme arvioineet taseen arvon oikein. Asuntosalkun kannattaisi myös mielestämme selvittää voisiko se ostaa omia osakkeita käänteisellä nopeutetulla tarjousmenettelyllä, kuten Lemonsoft teki. Yhtiö onkin kommentoinut harkitsevansa tätä.
Asuntosalkun tallinnan kiinteistöt ovat helmikamaa. itseä hieman epäilyttää suomikiinteistöjen arvonmääritys. näissä on paljon 70-luvun kenties “neukkukiinteistöjä”. iso remontti kiinteistöön, putki viemäri sähkö jne ei paljoa jää kiinteistön myyntihinnasta. miten arvonmäärityksessä on huomioitu valtava korjausvelka. hajauttamalla se ei kuitenkaan poistu.
Olen tässä keväällä ostellut vähän listattujen kiinteistöyhtiöiden osakkeita, kun on tuntunut, että voisi olla hyvä aika jaa ylös jonkinmoista kiinteistöhaaraa salkkuun. Isosta osuudesta ei ole kyse, vaan jostakin 5-10 prosentista tavoitetasolla. Asiaan: Olen toistaiseksi kiertänyt Asuntosalkun sen Tallinna-sijoitusten vuoksi. Huolettaa, että jos Venäjä jatkaa agressiotaan Ukrainan jälkeen, Baltian maat voivat olla tulilinjalla, ja silloin ei tunnu hyvältä idealta omistaa rakennuksia Tallinnassa. Ainakaan omaan silmään ei ole sattunut tässä ketjussa tai Inderesin muuten erittäin laadukkaissa raporteissa mitään pohdintaa tästä. Varmaan tätä kuitenkin jokainen firmaan sijoittanut on jollakin tasolla pohtinut. Kiinnostaisi kuulla ajatuksianne asiasta.
Omaan silmään ja korvaan molemmat edellämainitut kommentit ovat erinomaisia. Itse olen kuitenkin palannut taas pienesti Asuntosalkun omistajaksi kevään aikana osin juuri tuon Tallinnan erinomaisen portfolion ansiosta. Jos Venäjän hyökkimistä Baltiaan haluaa pelätä, niin tuskinpa silloin Helsinkikään on erityisen houkutteleva kiinteistösijoittajan kohde?
Kiitos ystävällisestä ja rakentavasta vastauksesta sekä relevantista vasta-argumentista. Minäkin olen miettinyt tuota, mutta oma turvallisuuspoliittinen näppituntumani sanoo, että Helsinki on melko selvästi vähemmän vaarassa kuin Tallinna - on toki ylipäänsä. Perusteita: 1) Suomen oma armeija on eri luokkaa kuin Viron tai muiden Baltian maiden, mikä on relevanttia varsinkin, kun muiden Nato-maiden halu puolustaa toista maata ei ole enää selvää, ja avun saaminen vähintään voisi kestää kriittisen kauan; 2) Venäjä ei kokene historiallisista syistä Suomea yhtä paljon omaksi takapihakseen kuin Baltian maita tai Ukrainaa; ja 3) Tallinna on lähempänä Venäjän rajaa kuin Helsinki. Mutta tämä on tosiaan vain maallikon järkeilyä, ei sen enempää.
Toinen asia on, että jos Venäjä käynnistäisi jonkun operaation Baltiassa, kyllä se varmasti karkottaisi ainakin ulkomaisia kiinteistösijoittajia myös Suomesta. Joten siinä mielessä ollaan joka tapauksessa samassa veneessä.
Analyytikot Frans-Mikael ja Tommi käyvät videolla läpi laajaa raporttia ja avaavat varmasti monia askarruttavia kohtia raportista. Ei pelkkää raportin lukua, kun Tommi haastaa Fransia useilla hyvillä kysymyksillä:
Videon aiheet: 00:00 Aloitus 00:35 Lisää-suositus ja sijoituscase pähkinänkuoressa 04:05 Liiketoiminta ja asuntoportfoliot Suomessa ja Virossa 11:48 Yhtiön strategia 14:41 Taloudellinen tilanne 18:45 Vuokramarkkinan tilanne 25:43 Analyytikon ennusteet 29:26 Arvonmääritys 39:13 Yhteenveto ja valuaatio verrokkeihin nähden
Kiitos erinomaisesta videosta. Ainakin itse tykkäsin, kun videossa oli tavanomaista enemmän tarkentavia ja selventäviä kysymyksiä, ne konkretisoivat asiaa mainiosti. Arvostuksesta puhuttaessa oli hyvä, kun verrattiin aika paljon myös verrokkeihin.
Eri skenaarioiden kattava tarkastelu on sijoittajana hyvä ominaisuus. Vaikka en ole ennustaja niin tekee mieli kuitenkin sohaista tätä Tallinnan portfolion kritiikkiä.
Siinä vaiheessa jos venäläiset droonit ja tykistön kranaatit alkavat ropista Tallinnaan suomalaisen sijoittajan pienin murhe olisi Asuntosalkun kurssin 20% lasku, kun Viron kiinteistöjen arvot puolittuisi.
Skenaario, jossa venäjä ylipäätänsä hyökkäisi Nato maahan merkittävällä operaatiolla, joka vaikuttaisi kiinteistöjen kuntoon on hyvin pieni. Asuntosijoittamisessa on omat riskinsä, mutta olisi ehkä kohtuullisempaa pysyä perusoletuksissa, eikä olettaa, että asuntoihin muuttaa narkomaaneja ja rajanaapuri hyökkää.
Ei -20% riittäisi mihinkään tuossa tilanteessa. Se, että näinkin katastrofaalisen riskin todennäköisyys on merkittävästi nollaa suurempi vaikuttaa jo itsessään arvostukseen ilman riskin realisoitumistakin.
Huvittava tämä ajattelutapa, jossa riskit jätetään huomiotta vain, koska siinä tilanteessa olisi isompiakin murheita.
Lisäksi näin ei tässä tapauksessa ole, koska Viron tai muun Baltian joutuminen sotaan tuskin tarkoittaisi, että sota leviää Suomeen. Ei se useimpien suomalaisten elämään vaikuttaisi paljon sen suuremmin kuin Ukrainan sotakaan, vaikka ammattisotilaista ja vapaaehtoisista koostuvia joukkoja ja kalustoa Suomestakin todennäköisesti lähettäisiin.
Ja mikäli sota leviäisi Suomeen, niin erityisesti siinä tilanteessa ainakin itse toivoisin, että salkkuni ei sula olemattomiin. Siinä voi mennä koti ja toimeentulo niin itseltä kuin perheenjäseniltäkin, niin iso salkku voi tulla enemmän tarpeeseen kuin koskaan.
Unohdat tuosta matikasta velkavivun. Asuntosalkun Tallinnan portfolio on noin 40% taseesta. Velkavipua 55%. Jos Tallinnan asuntojen arvot puolittuisivat, niin tase näyttäisi mainitsemasi -20%, mutta oma pääoma ja pörssikurssi laskisi 45% ceteris paribus.
Todennäköisesti tuo shokki yltäisi myös Suomen asuntomarkkinoihin ja silloin -45% ei enää riittäisi.
Hyvää keskustelua, arvon kanssasijoittajat. Vaikka tämä Venäjä-riski ei lopulta hirveän suuri olisikaan, huomion arvoista minusta on, että siihen liittyy sellainen totaalituhon mahdollisuus, jota kiinteistö- ja asuntosijoittamiseen ei muuten kovin laajasti liity. Jos rakennuksia tuhoutuu sodassa tai alueita jää vihollisen käsiin, lähtökohtaisesti mikään vakuutus ei tätä korvaa eikä vahingonaiheuttajaa saada vastaamaan teoistaan missään tuomioistuimessa.
Mutta en halua siis mitenkään liioitella tämän näkökulman merkitystä enkä väitä, etteikö sitä kenties jo olisi jossakin määrin otettu huomioon osakkeen hinnassa. Ja voi olla, että itsekin lähitulevaisuudessa sijoitan yhtiöön. Halusin vain nostaa tänän Venäjä-riskin esiin, kun siitä ei muuten ole näkynyt keskustelua.
Asuntosalkku rapsaa kevennetyn liiketoimintakatsauksen ajalta 1.4.2025-30.6. torstaina ja tässä olisi Fransin kommentit siihen liittyen.
Odotamme nettotuottojen kehittyneen varsin tasaisesti suhteessa viime vuoteen ja realisoituneen tuloksen nousevan selvästi heikosta vertailukaudesta. Olemme laatineet ennustemallimme puolivuotistasolla ja kevennetty katsaus toimiikin lähinnä tarkistuspisteenä ennusteillemme. Julkaisimme Asuntosalkusta laajan raportin toukokuussa, joka on edelleen hyvin ajankohtainen. Yhtiö pitää tiedotustilaisuuden Q3-katsauksesta, jota voi seurata InderesTV:ssä kello 9.30 alkaen.
