Den största positiva aspekten var enligt min mening att den finansiella risken minskade tydligt. Lånens maturiteter flyttades långt in på 2030-talet och vi slapp se några tvingade lösningar eller företrädesemissioner i en svag marknad. Detta var för mig rapportens viktigaste datapunkt.
Försäljningen av lägenheter i Tallinn var också en mycket positiv signal enligt mig. De faktiska försäljningarna skedde över bokförda värden, vilket ökar mitt förtroende för att värderingarna, åtminstone i den estniska portföljen, är ganska realistiska.
Uthyrningsverksamheten såg i övrigt stabil ut:
-
uthyrningsgraden är mycket hög
-
hyresintäkterna förbättrades något
-
och den operativa verksamheten såg inte ut som något kriscase.
Återköpen av egna aktier var små till antalet, men utifrån intervjun fick jag uppfattningen att man inte riktigt har hittat några stora säljare på marknaden. Därför kan kontinuerliga, om än små, köp vara betydelsefulla på lång sikt när:
-
aktiestocken är liten
-
likviditeten är svag
-
och köpen görs till en bra bit under EPRA NRV.
Mitt eget base case just nu är att bolaget under de närmaste åren fokuserar på:
-
försäljning av lägenheter över bokförda värden
-
minskad skuldsättning
-
samt återköp av egna aktier i den mån det går att köpa förnuftigt på marknaden.
Jag ser inte ens detta främst som ett tillväxtcase utan snarare som ett kapitalallokeringscase. Om ledningen lyckas allokera kapital förnuftigt med nuvarande NAV-rabatt kan värdet per aktie utvecklas riktigt bra även om portföljen inte växer nämnvärt.
Jag behåller själv aktien i portföljen delvis också för att jag inte äger min bostad, vilket gör att detta fungerar som en slags hävstångsexponering mot bostadsmarknaden utan att ha ett eget bolån.