Tarjous Nordealta lainasta saatu, marginaali 0,4 pysyisi samana. Järjestelypalkkio 600€. Lainopilliset kulut 700€. Uudessa lainassa euribor 3kk vanhan 12kk euriborin sijaan.
Se mikä hiertää on oman rahan käyttö. Haluaisimme käyttää minimimäärän omaa rahaa lainaan, jotta voimme remontoida omalla pääomalla remonttilainan sijaan. Haluaisimme lainaa myös varainsiirtoveroon, jolloin oma pääoma olisi kauppahinta + verot * 0,85. Eikö tämän tulisi olla ihan peruskauraa? Lainayhteyshenkilömme ei tätä tunnu sulattavan.
Mitään aikeita ei olisi pankkia vaihtaa, mutta kai tämä täytyy jaksaa silti kilpailuttaa.
Vero ei tuota asunnon käypää arvoa kasvata, ja Nordean laskema vakuusarvo on 75 % asunnon käyvästä hinnasta. Ei asunto + verot hinnasta 85 %.
Näin ollen kun tuossa pyydätte (oletan, että asunto-osake ja 2 % vero) 86,7 % rahoitusastetta, tuo 16,7 % + 25 % pitäisi kattaa omalla rahalla tai vähintään kattaa tuo 16,7 % lisävakuudella.
Ja kyllä - jos maksukykynne on erinomainen, ja olette oikein kiinnostavia asiakkaita niin ehkä pankki on asunnon hinnasta (riippuen paljonko euroissa jää avointa, eri asia onko 15 t€ vai 50+ t€ luokassa) valmis ottamaan tuon 16,7 %-yksikön riskin, mutta sitten marginaali ei todennäköisesti ole enää 0,4 %.
Oletteko saaneet asuntoon kohdistuvaa remppalainaa yhdistettyä asuntolainaan kun muutenkin on marginaaliin, euriboriin ja lainatyyppiin tulossa muutosta? Jouduin aiemmin ottamaan 20teur remppalainan omiin nimiini ja nyt ei oikein ole kohdillaan myyntitilanteessa tuo omistusosuus asunnosta. Yhtiölainan (toinen remppa) siirtäminen tulee liian kalliiksi kun isännöinti ja lainapankki rokottavat ennakkomaksusta melkoisesti.
Tuli yllätyksenä, että Nordeassa lainan (annuiteettilaina) ylimääräinen lyhennys lyhentää laina-aikaa, eikä pienennä kuukausierää. Eli esim. 25v laina onkin enää 21v laina kun teet ekstralyhennyksen.
Onko muilla pankeilla sama? Jossain YLEn jutussa OP:n työntekijä sanoi, kuinka ylimääräinen lyhennys pienentää tulevia kuukausieriä.
OP:ssa ylimääräinen lyhennys lyhentää lainaa (laina-aikaa) - ei muuta erää. Seuraavat maksuerät veloitetaan maksusuunnitelman mukaisesti eli ei käytännössä ole mitään muuta mahdollista lopputulemaa ylimääräisessä lyhennyksessä. Koska maksuerän muutos olisi muutos lainaehdoissa, ei ole mahdollista, että asiakas omalla maksullaan muuttaisi yhdessä sovittua kuukausierää. Näin ollen ainoa joka muuttuu ylimääräisessä on laina-aika.
Vaihtoehtoisesti OP:ssa voi maksaa ennakkolyhennyksen eli ennakkoon maksaa seuraavien lyhennysten pääomaa. Tällöin laina-aika pysyy ennallaan ja edelleen (asuntolainassa) korot veloitetaan kuukausittain. Pääomalyhennykset käynnistyvät siinä vaiheessa kun ennakkoon maksettu summa ei enää ole riittänyt nollaamaan pääomaa. Tyyliin jos pääoma kuukausittaisessa lyhennyksessä olisi 1000 € ja maksat 12 000 € ennakkolyhennyksen, seuraavan kerran lainassa veloitetaan pääomaa kuukausierässä vuoden kuluttua.
Mielestäni tähänhän vaikuttaa se onko minkä tyyppinen laina. Annuiteetti vaiko tasaerä jne
Mulla pieneni sijoituslainan kk-erä kun lyhensin ylimääräisellä summalla lainaa juuri ennen korontarkistusta. Muuttuva annuiteetti on itsellä. Laina-aika pysyy samana.
Annuiteettilainassa ylimääräinen lyhennys on näennäisesti lyhentänyt laina-aikaa, mutta korontarkistuspäivänä laina-aika on automaattisesti palautunut alkuperäiseksi ja samalla kuukausierä pienentynyt lyhennyksen edellyttämällä tavalla.
Tottakai, sillä tulevan koron määräkin väheni kun lainapääoma lyhentyi. Teen itse OP:n asuntolainaan kaiken aikaa ennakkolyhennyksiä aiemman tämän threadin keskustelun tiimoilta, ja siten maksan vähennän korkoa ja maksan tavallaan itselleni samalla lyhennysvapaata jonkun kuukauden eteenpäin.
Luottosopimuksesta: “Ylimääräinen lyhennys lyhentää laina-aikaa ja lisää käytettävissä olevan LyhennysJouston määrää, enintään kuitenkin LyhennysJouston enimmäismäärään saakka”.
Ei kyllä enää oikein kiinnosta tehdä ylimääräistä lyhennystä. OP:lla se sitten ilmeisesti toimii niin kuin pitääkin, eli tulevaisuuden maksuerät ovat pienemmät ja laina-aika sama?
Meillä on sitten eri sopimus. Kuukausierä päivittyy itsellä kerran vuodessa (12kk euribor) ja samassa yhteydessä lyhennyksen osuus skaalautuu jäljellä olevan lainapääoman mukaan. Oletko varma, että sinulla on annuiteetti-lyhennystapana?
Edit: lyhennysjouston käyttö ei myöskään muuta laina-aikaa mihinkään suuntaan
No siis olen eri mieltä asiassa. Itsellä korontarkistus syyskuussa niin tulen raportoimaan miten kävi kuukausierän kanssa. Laina otettu 2020. Ehkä tilanne on eri jos on kiinteä korko tai joku muu suojaus…
Muuttuvassa annuiteetissa maksat asuntolainaa samansuuruisina maksuerinä, kunnes viitekorko muuttuu. Lyhennyksen ja koron keskinäinen suhde maksuerässä muuttuu lainan viitekoron muuttuessa. Laina-aika pysyy samana.
Esimerkiksi jos lainan viitekorko on 12 kuukauden euribor, tarkistetaan lainan viitekoron arvo kerran vuodessa, jolloin myös maksueräsi voi nousta tai laskea.
Laina-aika pysyy samana
Maksuerä muuttuu, kun viitekorko muuttuu
Nordea Annuiteetti
Annuiteetti on hyvä vaihtoehto, jos haluat tietää laina-ajan tarkalleen etukäteen ja maksukykysi kestää mahdollisen korkojen nousun.
Kun valitset asuntolainasi takaisinmaksutavaksi annuiteetin:
Takaisinmaksuerät (lyhennys + korko) ovat lähtötilanteessa yhtä suuria.
Lainan maksuerä muuttuu, kun korko muuttuu.
Lyhennyksen osuus on aluksi pieni, mutta se kasvaa laina-ajan kuluessa samalla kun korkojen osuus pienenee.
Nordean asiakkaana esitän oman näkemykseni, koska ylempänä tunnutaan puhuvan osittain eri asioista.
Ylimääräinen lyhennys lyhentää laina-aikaa takapäästä, mutta se ei vaikuta voimassa olevan korontarkistuspäivän yhteydessä lukitun maksuerään kokoon. Jos kuvitellaan tämän kalenterivuoden maksuerän olevan 1000 €/kk ja teen ylimääräisen lyhennyksen, pysyy maksuerä seuraavaan korontarkistuspäivään samana (1000 €/kk). Tämä ylimääräinen lyhennys kuitenkin laskee välittömästi jokaisen tulevan maksuerän koron osuutta.
Seuraavan korontarkistuspäivän yhteydessä maksuerä lukitaan taas seuraavaksi jaksoksi silloisen koron mukaisesti.